Aktivierung von Buchgewinnen auf Immobilien

Achtung: Dieser Tipp ist angesichts der Immobilien-Krise in Spanien nicht mehr umsetzbar.

Vor einigen Wochen habe ich das Thema der Erbschaftsteuer in meinem Tipp der Woche „Neues bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer“ angesprochen.

Es ist nicht nötig, der beste Berater der Welt und auch nicht die scharfsinnigste Person zu sein, um zu wissen, dass es möglich ist, Erbschaftssteuern zu vermeiden, durch die Einschiebung von juristischen Personen in der Inhaberschaft eines Eigentums. Das ist kein Geheimnis.

Ich möchte Ihnen eine einfachere und billigere Alternative vorstellen. Der Grundsatz ist folgender:

Die Erbschaftssteuer muss auf das Netto-Vermögen bezahlt werden, d.h. der reelle Wert (oder der nachstliegende Marktwert und vom Finanzamt akzeptiert), minus der Belastungen, die den Wert verringern, wie zum Beispiel eine Hypothek.

Stellen wir uns mal einen wirklichen Fall vor, den ich sehr oft beim mir im Büro sehe:

Das Ehepaar Müller, er 68 und sie 61 Jahre alt. Beide sind Nicht-Residenten in Spanien. Herr Mueller hat seinen Teil des Geschaftes im Alter von 58 Jahren verkauft. Danach haben beide ein Haus in Santa Ponsa gekauft, für welches sie € 750.000,- bezahlt haben. Das Einkommen beider ist die Rente, ein bisschen Einkommen aus Vermietungen in Deutschland und einige Zinsen für angelegtes Geld, gesamt ca. € 40.000,- Das Haus hat jahrlich einen Kostenfaktor von ca. € 15.000,-, so bleiben nur noch € 25.000,- für alles andere. Sie würden auch gerne in ihrem Hause einige Renovierungen vornehmen, aber das Ehepaar Müller meint, dass sie sich dieses im Hinblick auf Ihren Ruhestand nicht leisten sollten. Aufgrund des großen Wertzuwachses in den letzten zehn Jahren hat das Haus einen Marktwert von ca. € 1.700.000,-, aber die Müllers wollen das Haus nicht verkaufen denn für das gleiche Geld finden sie kein schöneres, vor allem nicht in dieser Lage.

Das Haus gehört beiden und ist frei von Belastungen. Beide haben ein Testament gemacht, und haben sich gegenseitig als Begünstigter eingesetzt. Wenn einer der beiden stirbt, müsste der andere die Erbschaftsteuer von ca. € 200.000,- bezahlen.

Mein Vorschlag für das Ehepaar Müller ist folgender:

Wir lassen das Haus schatzen und eine von der Ratinggesellschaft Moody’s mit Aaa eingeschatzte und damit erstrangige, europaische Bank mit Sitz in Zürich, gewahrt eine Hypothek über einen Betrag von € 1,200.000,- (70 % des Schatzwertes). Von diesem Geld werden € 200.000,- in die Renovierung des Hauses gesteckt. Die Laufzeit der Hypothek ist 10 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit kann um weitere 10 Jahre verlangert werden. Wahrend dieser Laufzeit werden nur Zinsen bezahlt, keine Tilgung. Der Zinssatz, der normalerweise angewandt wird, liegt bei 1,50 % über Euribor. (Momentan würde der Zinssatz bei 5,5 % für ein Darlehen in Euros und bei 4 % für ein Darlehen in Schweizer Franken liegen). Der Zinssatz kann für 5 Jahre festgelegt werden. Der Restbetrag nach Abzug der Kosten für die Renovierung ist dann € 1.000.000,- und dieser Betrag wird dann in ein strukturiertes Anlagemodell derselben Bank investiert. Gehen wir mal davon aus, nur als Beispiel, das die langfristige Durchschnittsrendite bei 8 % bei dieser vereinbarten Investition liegt, so haben Sie Einkünfte von € 80.000,- Auf der anderen Seite gehen wir davon aus, dass sich die Zinsen für die Hypothek in €uros auf € 55.000,- belaufen, somit haben Sie einen Nettogewinn von € 25.000,- zuzüglich Ihres normalen Einkommens. Somit könnten Sie jahrlich zwei schöne Reisen machen oder bequemer leben oder ganz einfach das machen, was Sie möchten.

Aber außerdem, wenn einer der beiden stirbt, muss der andere nur ca. € 40.000,- bezahlen. Die Ersparnis ware € 160.000,- an Erbschaftssteuern.

Wenn Ihnen dieser Vorschlag interessant genug erscheint, möchte ich Sie höflichst bitten, sich mit mir in Verbindung zu setzen um einen persönlichen Termin zusammen mit einem persönlichen Berater der Bank zu vereinbaren.

Die mitwirkende Bank möchte Sie über folgendes informieren:

Die durchschnittliche Performance sollte, falls der Focus auf der Reduktion von Erbschaftssteuern liegt auf die Gesamtlaufzeit hin gesehen mindestens die Hypothekarzinsen decken, wobei dafür keine Garantie abgegeben werden kann.

Die Anlagepolitik und Asset Allocation wird individuell mit dem Kunden besprochen, richtet sich nach dem Risikoprofil, den Liquiditatsbedürfnissen und der Laufzeit.

Die Immobilie darf nicht an Dritte vermietet sein.

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