Steuer 2012 – Steuererhöhung
Die ersten Maßnahmen der neuen Regierung sind die Erhöhung der Steuern. Weiterlesen…
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Steueränderungen 2011
Steueränderungen, die durch das Haushaltsgesetz 2011 in Kraft getreten sind:
http://steuern-spanien.com/steueranderungen-2011/
Körperschaftssteuer
Einkommensteuer für natürliche Personen
Einkommensteuer Spanien 2011
Einkommenssteuer der Nicht-Residenten
Steuern für Gesellschaftsvorgänge
KFZ-Steuern
Grundsteuer
Gesetzlicher Zinssatz und Verzugszins für 2011
Beiträge an die Handelskammer
Lesen Sie hier die Steueränderungen 2011 http://steuern-spanien.com/steueranderungen-2011/
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Wie Sie eine spanische Immobilie in Deutschland versteuern müssen.
Hier lesen Sie alles, was Sie als Eigentümer einer spanischen Immobilie über steuerliche Fragen in Deutschland wissen müssen, vorausgesetzt, Sie sind in Deutschland ansassig. Nutzen Sie alles, was die Gesetze und der Europaische Gerichtshof ermöglichen.
1. Mieteinkünfte
Eigentümer sind verpflichtet, die in Spanien eingenommenen Mieteinkünfte anzugeben. Mieteinkünfte werden gemäß Doppelbesteuerungsabkommen sowohl in Deutschland als auch in Spanien versteuert. In Spanien betragt der Steuersatz 24 %. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.
2. Wie macht man Mietverluste in Deutschland steuerlich geltend
Bei einer saisonbedingten Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Zeit sind Kosten absetzbar (Bundesfinanzhof Az. IX R 80/94).
Achtung:
Die spanische Wohnung muss mit einer Gewinnabsicht vermietet oder verpachtet werden. Alles, was in diesem Zusammenhang dann zu investieren ist, kann von der Steuer abgesetzt werden. Wer Aufwendungen für die teilweise Fremdvermietung geltend machen will, muss darstellen können, dass die Vermietung des Feriendomizils Überschüsse erzielen wird. Hier sollte vorher eine Prognoserechnung erstellt werden, die auch regelmäßig überprüft und ggf. durch Reaktionen (betriebswirtschaftliche Überlegungen und Organisationsänderungen) korrigiert wird. Und zwar in einem Prognosezeitraum von 30 Jahren (Bundesfinanzhof 29.8.2007, Az. IX R 48/06). Sonst stufen die Finanzbeamten die spanische Immobilie wegen langfristiger geringer Mietertrage bei hohen Unterhaltskosten als “Liebhaberobjekt” ein. Mit der Folge, dass die Eigentümer keine Verluste steuerlich geltend machen können und die Gewinne nicht versteuern müssen.
Verluste zu deklarieren, ist nicht so schwer wie es scheint. Wird der Kauf der vermieteten spanischen Immobilie durch eine Hypothek finanziert, sind die Zinsen abzugsfahige Kosten. Des Weiteren wird die Abschreibung des Gebaudes als abzugsfahige Kosten anerkannt (wenn Sie weiter lesen, können Sie noch mehr zu diesem Thema in Punkt 5 erfahren), sowie Kommunale Steuern und Gebühren, Instandhaltung und Reparaturen, und Hausversicherung.
Wie gesagt, das deutsche Steuerrecht erlaubt den Kostenabzug. Erst seit 2010 ist dies auch in Spanien erlaubt.3. Spanische Mietverluste ermöglichen die Anwendung des negativen Progressionsvorbehaltes in Deutschland
Bis vor kurzem lehnte das deutsche Finanzamt den negativen Progressionsvorbehalt ab, wenn die auslandischen Immobilien Verluste erwirtschafteten.
Der negative Progressionsvorbehalt reduziert den Steuersatz, der in Deutschland für alle anderen Einkommen angewandt wird: Gehalt, Unternehmereinkommen oder Kapitalertrage. Resultat: es werden weniger Steuern bezahlt.Seit 2006 haben mehrere Urteile zu Gunsten der Steuerzahler entschieden. Zu den bedeutendsten gehören das BFH-Urteil vom 20/09/2006 (AZ. IR 13/02, BFH / NV 2007 S.410) und EUGH-Urteil vom 21/02/2006 (AZ C-152/03).
Das letzte Urteil in diesem Zusammenhang ist vom Europaisches Gerichtshof vom 15. Oktober 2009 (AZ C-35/08). Das Urteil können Sie hier nachlesen.
Das Urteil kommt zu dem Schluss, dass die unterschiedliche steuerliche Behandlung der Inland gegenüber den Auslandsimmobilien gegen die europaischen Vorschriften der Kapitalverkehrsfreiheit verstößt. Somit gehören spanische Mietverluste in Ihre deutsche Steuererklarung.4. Steuerbonuse
Für EU-Ausland Ferienimmobilien gilt auch der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Folge: Bis zu 20 Prozent der Betrage für Renovierung und Verbesserungsarbeiten können abgesetzt werden. Bei Vermietung sind diese Kosten ohnehin Werbungskosten, also abzugsfähig. Bei Eigennutzung steht im EStG, dass es sich um einen inländischen Haushalt handeln muss. Dagegen läuft eine Klage, die m. E. noch nicht entschieden ist.5. So können Sie mehr steuerliche Vorteile erzielen
Das bereits erwahnte Urteil des Europaischen Gerichtshofes vom 15/10/2009 (AZ C-35/08) ist auch zu dem Schluss gekommen, dass es der Kapitalverkehrsfreiheit widerspricht, nur die degressive Abschreibung auf Inlandsimmobilien und nicht auf Auslandsimmobilien zu erlauben. Folge: Anstatt der linearen Gebaudeabschreibung von 2% p.a., können die ersten drei Jahre mit 7% p.a., die nachsten sechs Jahre mit 5% p.a., die darauffolgenden 6 Jahre mit 2% p.a. und dann mit 1,25% p.a. abgeschrieben werden. Achtung: Dies gilt nur für Immobilien, die vor dem Jahre 2006 erworben worden sind, da die Einkommenssteuer die degressive Afa in diesem Jahr abgeschafft hat.
Die degressive Afa erlaubt in den ersten Jahren nach dem Kauf oder der Errichtung der vermieteten Spanienimmobilie den Gewinn zu drücken und sogar Verluste zu deklarieren. Somit ist es möglich, in Deutschland den negativen Progressionsvorbehalt anzuwenden, um einen niedrigeren Steuersatz für die Inlandseinkünfte anzustreben.
6. Eigengebrauch
Der Eigengebrauch einer in Spanien befindlichen Immobilie ist seit 1987 in Deutschland nicht mehr steuerpflichtig. Der mutmaßliche Ertrag durch Eigengebrauch besteht nicht mehr.
In Spanien ist dieses anders. Der spanische Staat sieht in der Eigennutzung einen fiktiven und deshalb steuerpflichtigen Ertrag, dessen Berechnung auf dem Katasterwert der Immobilie basiert und sich aus der alljahrlich von der Gemeinde für die Grundsteuer (IBI) ausgestellten Quittung entnehmen lasst. Aus den bereits revidierten Katasterwerten errechnet sich der steuerliche Ertragswert unter Anwendung eines Satzes von 1,1 % (andernfalls von 2 %). Dieser Ertragswert wird der allgemein, für die der beschrankten Steuerpflicht unterworfenen Ertrage geltenden Satz von 24 % unterworfen. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.7. Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie werden sowohl in Spanien, als auch in Deutschland versteuert. Seit 2010 betragt in Spanien der für Veraußerungsgewinne geltende Steuersatz 19%. Dieser Satz gilt unabhangig von der zwischen Kauf und Verkauf verstrichenen Zeit. Doch können Berichtigungskoeffizienten Anwendung finden, welche den Kaufwert korrigieren und den Gewinn reduzieren.
Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten ist Bemessungsgrundlage für die Steuer. Wenn der Verkauf in Deutschland zu versteuern ist, sind die in Spanien gezahlten Steuern anrechenbar. Wobei jedoch diese Anrechnung begrenzt ist bis zu dem in Deutschland zu zahlenden Steuerbetrag. Sollte der Verkaufer innerhalb der Spekulationsfrist Verluste erlitten haben, können diese in Deutschland gegen Gewinne, die aus dem Verkauf von Vermögenswerten resultieren, aufgerechnet werden.
8. Und zum Schluss, zwei ganz besondere Falle
I. Vermietung der Immobilie über eine Ferienhausvermittlung
Wird die spanische Immobilie über eine Ferienhausvermittlung vermietet, also über eine Firma, die Dienstleistungen wie Kundengewinnung, Reservierung, Instandhaltung und Reinigung usw. anbietet, dann sind die Mieteinnahmen gewerblicher Natur. Gemaß Doppelbesteuerungsabkommen kann Spanien diese Einnahmen mit Steuern belegen und tut dies mit einem Steuersatz von 30 Prozent. In Deutschland sind diese Einnahmen unter Progressionsvorbehalt freigestellt. In Deutschland beeinflussen diese Einnahmen den anzuwendenden Steuersatz daher nur in Bezug auf alle weiteren, in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte.
II. Die spanische Immobilie ist im Besitz einer Deutschen Gesellschaft und wird vermietet
Die Vermietung wird durch ein beauftragtes Verwaltungsunternehmen realisiert: Gemaß einem vom Obersten Gericht Spaniens gefallten Urteil vom 14. Dezember 2009 hat eine auslandische Gesellschaft eine in Spanien befindliche standige Betriebsstatte, wenn die Gesellschaft eine spanische Immobilie vermietet und die Vermietung durch einen unabhangigen Hausverwalter oder anderen ahnlichen Unternehmer verwalten lasst. Das Oberste Gericht bestatigt diese Doktrin (zuvor gefallte Urteile vom 18.02.09 und 25.02.09). Diese besagt, dass die Mieteinnahmen nicht als Immobilienertrage zu versteuern sind (24 Prozent) sondern als Ertrage aus einem Wirtschaftsbetrieb (Steuersatz von 30 Prozent). Wenn es sich um eine deutsche Gesellschaft handelt, kann der in Spanien gezahlte Steuerbetrag unter Progressionsvorbehalt in Deutschland angerechnet werden.
8. Umsatzsteuer
Die Vermietung könnte seit 2010 Umsatzsteuer auslösen.
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Deutsches Finanzamt: Wie werden in Deutschland spanische Immobilien versteuert?
Ein in Deutschland ansassiger Eigentümer einer spanischen Immobilie muss in Deutschland folgende, aus der spanischen Immobilie hervorgehenden Einkünfte versteuern: »»»
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Bankkonten von Nicht-Residenten
Die spanischen Banken sind NICHT verpflichtet, die Ertrage der Girokonten der Nicht-Residenten steuerlich abzuführen.
Kontoinhaber ohne standige Niederlassung müssen innerhalb einer Frist von »»»
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Gefalschte Rechnungen
Die Erstellung von falschen Rechnungen verschafft angeblich “Vorteile”, sowohl für den Rechnungssteller als auch für den Rechnungsempfanger.
Für den Ersteller deshalb, (mehr…)
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Die Verjahrung von Steuern und Straftaten
Die Verjahrungsfrist für Steuern betragt in Spanien nur vier Jahre.
Sie kann durch Amtshandlungen seitens des Finanzamtes oder des Steuerzahlers unterbrochen werden. Dann beginnt die Verjahrungsfrist von vier Jahren von neuem.
Die Steuerstraftat verjahrt nach fünf Jahren.
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Finanzamt kontrolliert Ihren Stromverbrauch
In den Vertragen der Stromgesellschaften sind die Katasterdaten der Immobilie enthalten.
Das Finanzamt wird regelmaßig über den Stromverbrauch informiert. Außerdem, auf welchem Bankkonto die Rechnungen eingezogen werden, wenn sie mit dem Vertragsunterzeichner nicht übereinstimmen.
Mit diesen Maßnahmen will das Finanzamt die zwei traditionellen Wege der Steuerhinterziehung hinsichtlich der Immobilieneinnahmen dicht machen:
- Mieteinnahmen, die nicht deklariert werden.
- Falscher Wohnsitz, um steuerliche Vorteile zu nutzen, z.B. Offizieller Wohnsitz in einer leeren oder in einer Ferienwohnung.
Das Abgleichen der Daten zwischen dem Inhaber der Immobilie und demjenigen, der die Stromrechnungen bezahlt, deckt die hohe Anzahl von nicht versteuerten Mieteinnahmen auf.
Laut Verband der Steuerbeamten des Wirtschafts- und Finanzministerium (Gestha) werden 6 von 10 Vermietungen beim Finanzamt nicht deklariert.
Fazit: Mehr als 1,5 Millionen Vermietungen werden nicht versteuert. Der Verlust wird vom Verband auf 2,1 Milliarden € pro Jahr geschatzt.
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Verliert meine Immobilie an Wert?
Nach einem Artikel in “The Wall Street Journal” muss auf 4 Punkte geachtet werden, um zu wissen, ob der Preis unser Immobilie am fallen ist. Dieses kann sowohl auf Immobilien in Spanien als auch auf Immobilien, die sich in Deutschland befinden, angewandt werden. Jeder Faktor kann gemäß dem Land anders ausgelegt werden. Die 4 Punkte sind folgende:
1. Pfandungen in der Umgebung
Die schnellste Art, dass der Preis unserer Immobilie notgedrungen sinkt, ist die, dass in unserer Nachbarschaft oder im unserem Wohnblock Hauser und Wohnungen von Banken gepfandet werden. Wenn die Banken diese Immobilien dann auf den Markt bringen, entsteht der Domino-Effekt in den Bewertungen.
Nach einigen amerikanischen Studien sinkt der Preis für jede gepfandete Immobilie in der Nachbarschaft um 1 %. Der Prozentsatz erhöht sich drastisch, je mehr Immobilien gepfandet werden.
Früher musste man auf die Internetseite der entsprechenden Bank gehen, um zu wissen, welche Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Nun gibt es einige Seiten im Internet, wo die von Banken und Sparkassen zum Verkauf angebotenen Wohnungen und Hauser ausgeschrieben sind. Für Immobilien in Spanien gibt es z.B. die Internetseite http://www.idealista.com/pagina/pisos-bancos.
Auf diesen Seiten kann man erfahren, welche Immobilien von Banken und Sparkassen in unserem Gebiet angeboten werden. Für die sehr Mutigen kann es auch von Nutzen sein, in ein Schnappchen zu investieren und zu warten, dass bessere Zeiten kommen.
2. Unverkaufliche Hauser
Wenn man sieht, dass bestimmte Wohnungen in der Umgebung nach wie vor zum Verkauf stehen, obwohl schon einige Monate vergangen sind, ist dies auch ein schlechtes Zeichen. Die Internetseiten der Immobilienmakler sind voll davon. Unverkauflich sind Hauser vor allem, wenn der Preis nicht stimmt oder der Markt überlaufen ist. Preissenkungen von 30 % sind heutzutage nicht ungewöhnlich. Immobilien werden nicht verkauft, bis der Eigentümer den Verkaufspreis auf ein Niveau senkt, den ein Kaufer akzeptiert. Der Markt reguliert sich automatisch selbst, nach Angebot und Nachfrage.
Beispiel:
Wenn der Nachbar seine Ferienwohnung wahrend Monaten zu einem Preis von € 650.000,- anbietet, heißt dies, dass der Preis zu hoch ist. Wenn Wohnungen langer zum Verkauf stehen, als noch vor einem Jahr, werden vermutlich die Preise weiter fallen. Verkürzt sich die Zeit zwischen Angebot und Verkauf wieder, ist mit einem Anstieg der Preise zu rechnen.
3. Anstieg der Arbeitslosenzahl – wirtschaftliche Schwierigkeiten
In vielen Gebieten, in denen die Immobilienpreise gesunken sind, stieg die Arbeitslosigkeit stark an. Für Wohnungseigentümer in diesen Gebieten werden die Preise weiter fallen. Einerseits weil Hypotheken nicht mehr bedient werden können, andererseits weil viele Arbeitslose in der Not ihre Immobilien verkaufen müssen.
Ferien- und Urlaubsgebiete sind kaum betroffen, weil dort die arbeitende Bevölkerung in der Regel nicht wohnt. Aber, wenn unsere Nachbarn finanzielle Schwierigkeiten haben, kann uns dies auch treffen. Beispielsweise weiß man, dass Briten den Fall des englischen Pfundes gegenüber dem Euro ausnutzen, um ihre Ferien-Immobilien zu einem aggressiven Preis zu verkaufen. Wenn in unserer Nachbarschaft viele Briten sind, wird der Wert unserer Immobilie zweifelslos nach unten gedrückt.
4. Wertminderung der Wohnungen und der Infrastruktur:
Hauser, die klare Schaden (Farbe, Fenster, etc.) aufweisen, beweisen, dass deren Besitzer Probleme mit der Instandhaltung und Pflege Ihrer Immobilie haben. Je schlechter der Zustand der Immobilien in Ihrer Wohngegend, umso mehr leiden die Immobilienwerte.
Verschlechterung der öffentlichen Infrastruktur, Instandhaltung und Reinigung von Straßen- und Bürgersteigen sowie des Straßenmobiliars, etc. sind auf die schlechte finanzielle Lage der Gemeinden zurückzuführen. Mit einer Zunahme von Diebstahl und Raubüberfallen in den Wohnungen ist in Krisenzeiten zu rechnen.
Außerdem erkennen wir ein weiteres Signal, das die Verkaufe der Wohnungen negativ beeinflusst. Fehlende Finanzierungen von Banken. Wer kann Wohnungen ohne Finanzierung kaufen?
Solange die Banken den Finanzierungshahn zugedreht halten und keine Hypotheken gewahren, sind potenzielle Kaufer nicht in der Lage, zu kaufen. Diese Zurückhaltung wirkt sich nicht direkt auf den Preis der Immobilien aus, aber es gibt immer mehr Einheiten auf dem Markt, die zum Verkauf stehen.
Was passiert, wenn das Angebot steigt und die Nachfrage fallt? Ja, genau das: Die Preise fallen.
Natürlich gibt es Luxuswohnungen, die einem privilegierten Kauferkreis vorbehalten sind. Immobilien, die mehrere Millionen Euros kosten. Dieser Kauferkreis muss keine Bank-Finanzierung in Anspruch nehmen, um sich ein solches Anwesen zu leisten. Aber sie sind auch nicht von den Schicksalsschlagen der Krise befreit.
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Mallorca – kein “Steuer-Niemandsland” mehr
Das Finanzamt der Balearen hat damit begonnen, die Auslander zu überprüfen um festzustellen, wer auf der Insel wohnt.
Mallorca hat die höchste Auslanderrate in Spanien, fast 20%, was ungefahr 160.000 Personen entspricht. Gemaß Verwaltung müssten ca. 60.000 davon Einkommenssteuererklarungen abgeben. Allerdings sind die meisten davon Arbeitnehmer und diesen wird die Lohnsteuer bereits abgezogen. Sie sind für den Fiskus uninteressant.
Etwa 1.000 Personen sind bereits zur Überprüfung angeschrieben worden, hauptsachlich Briten und Deutsche.
Gemaß Königlichen Dekrets 240/2007 sind ab 1. April 2007 alle EU-Bürger, die mehr als 3 Monate in Spanien leben, verpflichtet, sich beim “Registro Central de Extranjeros” (Zentral-Auslanderregister) einzutragen.
Dieses Register wird vom Finanzamt genutzt, gemeinsam mit anderen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten (Gemeinde, Schulen, Kfz., Strom, etc.).
Wer hier seinen Lebensmittelpunkt hat und mehr als 6 Monate in Spanien lebt, ist verpflichtet, nicht nur seine Einnahmen in Spanien zu versteuern, sondern auch sein Welteinkommen.
Wer dem Finanzamt erklart, dass er im Heimatland steuerpflichtig ist, hat einen Steuerbescheid vorzulegen. Außerdem informiert das spanische Finanzamt das Heimatland von Amts wegen, um den steuerlichen Status zu überprüfen. Nebenbei erfahrt der deutsche Fiskus Ihre Daten in Spanien, die von wirtschaftlicher Bedeutung sein könnten. Eine Hand wascht die andere.
Am meisten gefahrdet sind Personen, die z.B. Immobilien oder Kapitalanlagen bei spanischen Banken bzw. Vermögen in Spanien investiert haben.
Gemaß Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und Deutschland, sind Renten in dem Land steuerpflichtig, in dem der Empfanger ansassig ist. Auf diese Weise verliert der deutsche Fiskus die Steuern Ihrer auf Mallorca bzw. in Spanien ansassigen Rentner.
Es gibt so gut wie keine Rentner, die in Spanien Einkommenssteuererklarungen abgeben. Deutschland argumentiert, dass es Hunderte von Millionen an Steuern verliert und probiert jetzt, diese Klausel im DBA zu andern.
“Wir möchten vermeiden, dass die Balearen ein Steuerparadies werden” sagte der Delegierte des Finanzamtes auf den Balearen, Herr Raul Burillo. Es gibt etliche Personen, welche die etwas undurchsichtige Situation Ihres Wohnsitzes ausnutzen. Sie zahlen weder in dem einen, noch in dem anderen Land Steuern. Bis zum heutigen Zeitpunkt nutzten diese Personen die Situation aus, dass Auslander kaum kontrolliert wurden. Ebenso die fehlende Ernsthaftigkeit beim Austausch von Informationen zwischen den Finanzamtern der verschiedenen Lander. Damit ist nun Schluss.
Momentan ist es ratsam, sich zu schützen. Derjenige, der hier legal ist, muss sich nicht sorgen. Es ware ggf. von Vorteil, die Situation zu klaren, damit bei einer möglichen Überprüfung alles für die Beamten verstandlicher und nachweisbar ist.
Wer sich in der steuerlichen Situation des “Niemandslandes” befindet, aber hier seine Existenz aufgebaut hat, und sich hier mit Familie aufhalt, sollte zukünftig vorsichtig sein. Ohne Steuerbescheid Ihres Heimatlandes bekommen Sie Probleme.
Das Risiko:
Sie müssen mit einer Steuernachzahlung für Ihr Einkommen der letzten 4 Jahre (Verjahrungsfrist) rechnen, ganz egal woher das Geld stammt. Darauf werden dann noch Strafen und Verzugszinsen berechnet.
Wenn jemand Aktien, Immobilien oder Geld auf der Bank hat, und nicht nachweisen kann, dass das Geld für diesen Kauf ordnungsgemäß versteuert wurde, wird der Wert auch als zu versteuerndes Einkommen angenommen.
Stellen Sie sich vor, was passiert, wenn jemand in den letzten 4 Jahren eine Immobilie auf seinen Namen zu € 1,5 Mill. gekauft hat und noch einige Tausend Euros auf dem Bankkonto hat. Die Steuerberechnung wird beeindruckend sein.
Betroffene Personen benötigen dringend eine steuerliche Beratung.
Wenn man nicht mehr als 6 Monate in Spanien lebt und in Deutschland oder einem anderen Land steuerpflichtig ist, das kein Steuerparadies ist, rate ich Ihnen, sich nicht im Residentenregister einzuschreiben. Eine Überprüfung, dass man tatsachlich weniger als 3 oder weniger als 6 Monate sich hier aufhalt, ist unmöglich.
Man macht sich also nicht strafbar, wenn man sich im Residentenregister nicht registriert. So können Sie vermeiden, dass Sie gleich auf die “Kontrollliste” gesetzt werden.
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Wer unterschreibt für die S. L. ?
Wir gehen von folgendem Beispiel aus:
Ihre S. L. hat zwei Gesellschafter, Sie und noch eine andere Person. Beide sind Gesellschafter und haben die Kontrolle der Geschafte der Gesellschaft.
Sie möchten, dass beide bei allen Entscheidungen der Gesellschaft mitwirken (kaufen, verkaufen, Darlehen beantragen, Personal einstellen, etc.). Dies bedeutet, dass beide zusammen berechtigte Geschaftsführer sein sollten (gemeinsame Unterschrift). So haben Sie die absolute Gewissheit, dass einer alleine keinerlei Geschafte tatigen kann, ohne dass der andere Kenntnis davon hat, bzw. seine Einwilligung gegeben hat. Das ist perfekt, aber nicht sehr praktisch. Beide müssen immer gemeinsam unterschreiben, sogar Schecks für kleine Zahlungen. Wenn einer auf Reisen ist, bleibt alles liegen.
Lösungsvorschlag:
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S. L. – Geschaftsführer – Risiken
Geschaftsführer einer S. L. zu sein, darf man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die Geschaftsführung bringt eine Reihe von Verpflichtungen mit sich. Darauf müssen Sie achten, wenn Sie die Geschaftsführung annehmen. Das Kennen und Bewerten der erwahnten Risiken ist fundamental.
Wenn ein Geschaftsführer sein Amt nicht mit der notwendigen Sorgfalt ausübt, sieht das Gesetz es vor, dass dieser für die Schulden der Gesellschaft verantwortlich gemacht werden kann.
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Ende der Steuerfreiheit für Langzeit-Immobilien
Was ich hier jetzt niederschreibe interessiert nur Immobilieninnhaber, die Ihr Eigentum vor 1994 gekauft haben.
Es besteht immer noch eine Verwirrung für die Immobilienbesitzer in Spanien. Viele glauben, dass Immobilien, die vor dem Jahr 1986 gekauft wurden, steuerfrei veraußert werden können.
Leider ist dies seit dem 20. Januar 2006 nicht mehr so.
Erinnern Sie sich, dass mit dem alten Gesetz der Einkommensteuer, welches bis zum Jahre 1996 gültig war, für jedes Jahr, welches das Eigentum in Ihrem Besitz war, eine Reduzierung auf den Gewinn von 11,11 % angewandt werden konnte? Dieses bedeutete, daß nach 10 Jahren kein Gewinn mehr vorlag und somit auch keine Steuern bezahlt werden mussten.
Dieses alte Gesetz der Einkommenssteuer ist mit der Reform in 1996 geandert worden. Die Reduzierungen wurden beseitigt, aber die seinerzeit erworbenen Rechte noch respektiert. Immobilien, die im Jahre 1996 10 Jahre oder mehr in Ihrem Besitz waren, konnten zu einem beliebigen Preis verkauft werden, da ja jeglicher Gewinn steuerfrei war.
Vor 1986 zahlte der Eigentümer keine Steuern. Wer die Immobilie zwischen 1986 und 1994 gekauft hatte, konnte die Reduzierung von 11,11 % für jedes Jahr, innerhalb dieses Datums, anwenden. Dieses war für die “alten” Besitzer natürlich sehr von Vorteil.
Mit der letzten Reform werden die alten anwendbaren Reduzierungen bis 1996 respektiert. Ab 19. Januar 2006 wird der Gewinn ohne Reduzierung wieder berechnet und mit 18 % versteuert.
Wie funktioniert dieses in der Praxis?
Wir werden dieses mit nachstehendem Beispiel erlautern:
Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie verkaufen, die genau bis zum 20. Januar 2006 20 Jahre (also 7.300 Tage) lang Ihr Eigentum war. Sie verkaufen das Eigentum Anfang 2009, das sind 3 Jahre, d.h. 1.095 Tage, die steuerpflichtig sind. 1.095 sind 15 % von 7.300. 7.300 Tage sind steuerfrei, 1.095 Tage nicht.
Wenn Ihr Gewinn € 500.000,- betragt, müssen Sie Steuern auf 15 %, d.h. auf € 75.000,- zahlen. 18 % ist der anwendbare Steuersatz. Bei diesem Beispiel würden Sie € 13.500,- zahlen
Wie Sie daraus erkennen können, reduziert sich die Steuerfreiheit progressiv, je mehr die Zeit vergeht. Bei diesem Beispiel ware die Steuerfreiheit im Jahre 2026 0 %.
Es bleibt nur noch die Anwendung der Aktualisierungskoeffizienten, die den Kaufwert gemäß dem aktuellen Wahrungswert hinsichtlich der angehauften Inflation aktualisieren. Dieses aktualisiert den Kaufwert, aber niemals erreicht man die Annullierung der Steuern wie es bis zum Jahre 1996 möglich war.
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Der richtige Urkundenwert
Bei Immobiliengeschaften, bzw. Verkaufen muss darauf geachtet werden, dass die offizielle Verwaltung manchmal den Urkundenwert nicht akzeptiert.
Dieses ist sehr wichtig, da bei dem Verkauf von Immobilien bei Privatleuten der Kaufer die Steuer für Grunderwerbssteuer bezahlen muss, die auf den Balearen 7 % betragt. Diese Steuer wird auf den realen Wert der Immobilie angewandt. Dieser reale Wert muss nicht unbedingt mit dem Wert, der in der Notarurkunde ausgewiesen wird, übereinstimmen.
Wenn die Verwaltung der Meinung ist, dass die Vertragsabschließenden einen niedrigeren als den realen Wert angegeben haben um Steuern zu sparen oder aus anderen Gründen, kann es vorkommen, dass noch eine Nachzahlung gemacht werden muss und vom Kaufer die Zahlung dieser Differenz zwischen dem deklarierten und realen Marktwertes gefordert wird.
Es ist deshalb zweckmaßig, die vom Finanzamt der autonomen Region zur Verfügung gestellten Tabellen zu benutzen um den realen Wert der Immobilie festzulegen. Diesen Wert erhalt man durch Anwendung einiger Koeffizienten auf den Katasterwert, einer Reihe von anderen Daten, wie z. B. Alter, Grundflache, Qualitat, Lage der Immobilie etc.
Mein Rat ist, immer die notarielle Urkunde auf den realen Wert auszustellen. Auf jeden Fall auf den Mindestwert, der durch Anwendung der Tabelle errechnet wird. So vermeiden Sie Unannehmlichkeiten und teuere zusatzliche Nachzahlungen.
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Neues bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer
Seitens der Regierung der Balearen ist die Erbschaft- und Schenkungssteuer zwischen direkten Familienangehörigen seit dem 1. Januar 2007 praktisch abgeschafft worden.
1. Die Erbschaften von Eltern auf Kinder, zwischen Ehepartnern oder festen Partnern und von Grosseltern auf Enkel werden mit einem Satz von maximal 1 % besteuert. Davor lag der Steuersatz bis zu einem Maximum von 40,8 %.
2. Die Schenkungen von Eigentum jeglicher Art von Eltern an Kinder, zwischen Ehepartnern oder festen Partnern und von Grosseltern an Enkel, werden mit einem festen maximalen Satz von 7% versteuert. Davor lag der Steuersatz bis zu einem Maximum von 40,8%.
3. Wenn die Schenkung auf den aktuellen Wohnsitz gemacht wird, liegt der Steuersatz für Söhne, Töchter und Enkel unter 36 Jahre oder Behinderte bei 3 %.
4. Die Einbringung zum geschützten Eigentum von Behinderten muss nicht versteuert werden.
Es handelt sich hier zweifellos um gute Nachrichten, es muss aber doch gesagt werden, dass diese steuerlichen Vorteile nur auf Personen, die ihren Wohnort in Spanien haben, angewandt werden können. Der Erbe, der hier der Steuerpflichtige ist, muss seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben. Was noch nicht klar ist, ob der Verstorbene auch seinen Wohnsitz in Spanien haben muss. Der letzte Punkt wird in Kürze geklart werden.
Für den größten Teil der Personen, die hier in Spanien einen zweiten Wohnsitz und hier nicht ihren offiziellen Wohnsitz haben, hier auch keine Steuern bezahlen, wird weiterhin der normale Steuersatz angewandt werden: bis zu 40,8 % auf den Marktwert der geerbten Immobilien (in der Praxis ist der Satz nicht höher als 34 %).
Für diese Personen ist weiterhin angebracht, die Steuerlast zu minimieren. Normalerweise wurde hier das System der Einschiebung einer Gesellschaft genutzt oder die Aufteilung zur Nutznießung der Immobilie.
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, die fast nicht bekannt aber doch sehr beeindruckend ist um die Kosten der Steuern zu senken. Dieses System hat noch eine Reihe von anderen Vorteilen und ist auch noch 100% legal.
Fordern Sie weitere Informationen bei mir an.
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Strategiedoktor
Fragen Sie Ihren Mallorca Steuerberater!
Oft beginnt alles mit einer Idee: Auswandern Spanien! Mallorca!
Und dann geht alles Schlag auf Schlag: Urlaub Mallorca. Auswandern Mallorca.
Die Möglichkeiten
Arbeit Ausland. Jobs im Ausland. Selbstandig.
Finca Mallorca. Immobilie Mallorca.
Wer von einer Mallorca Immobilie traumt, braucht professionelle Beratung.
Und wer sich selbststandig macht, hat in Spanien gute Chancen.
Ein Sprachkurs ist sehr zu empfehlen. Ihr Mallorca Steuerberater Marcos Vera-Stein spricht selbstverstandlich Deutsch.
Marcos Vera-Stein ist der Mallorca Steuerberater.
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Immobilien-Verkauf: 17% Steuern sparen!
In Sachen Steuern gibt es für Nicht-Residente gute Nachrichten, und zwar, was die Besteuerung von Immobilienverkaufen betrifft.
Früher mussten NICHT-Residente den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf spanischem Hoheitsgebiet mit einem Steuersatz von 35% besteuern. Ab 2007 betragt dieser Steuersatz nur 18%.
Ebenso wird der Anteil des Verkaufserlöses, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde einbehalten wird, von 5% auf 3% reduziert. Somit wird also endlich die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobiliarvermögen für alle natürlichen Personen, egal ob Residente oder Nicht-Residente, und Vermögensgesellschaften gleichgesetzt. Die bis dato vorherrschende Situation hatte zur Folge, dass in Brüssel und an den EU-Gerichtshöfen jahrelang ein Streitverfahren wegen abgabenrechtlicher Diskriminierung geführt wurde.
Mein Rat:
Falls Sie vorhaben Ihr Eigentum zu veraußern, warten Sie bis 2007 und sparen Sie somit 17% Steuern!
(Diesen Steuertipp hatte ich bereits am 20.02.06 veröffentlicht.)
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