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• admin um 19:34 am 20. November 2009 Permalink
  Begriffe: Arbeitslosigkeit, Haus, Immobilie ( 11 ), Infrastruktur, Pfändung, unverkäuflich, Verlust, Wert ( 2 ), Wertminderung, Zwangsvollstreckung   

  Verliert meine Immobilie an Wert? 

  Nach einem Artikel in “The Wall Street Journal” muss auf 4 Punkte geachtet werden, um zu wissen, ob der Preis unser Immobilie am fallen ist. Dieses kann sowohl auf Immobilien in Spanien als auch auf Immobilien, die sich in Deutschland befinden, angewandt werden. Jeder Faktor kann gemäß dem Land anders ausgelegt werden. Die 4 Punkte sind folgende:

  1. Pfandungen in der Umgebung

  Die schnellste Art, dass der Preis unserer Immobilie notgedrungen sinkt, ist die, dass in unserer Nachbarschaft oder im unserem Wohnblock Hauser und Wohnungen von Banken gepfandet werden. Wenn die Banken diese Immobilien dann auf den Markt bringen, entsteht der Domino-Effekt in den Bewertungen.

  Nach einigen amerikanischen Studien sinkt der Preis für jede gepfandete Immobilie in der Nachbarschaft um 1 %. Der Prozentsatz erhöht sich drastisch, je mehr Immobilien gepfandet werden.

  Früher musste man auf die Internetseite der entsprechenden Bank gehen, um zu wissen, welche Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Nun gibt es einige Seiten im Internet, wo die von Banken und Sparkassen zum Verkauf angebotenen Wohnungen und Hauser ausgeschrieben sind. Für Immobilien in Spanien gibt es z.B. die Internetseite http://www.idealista.com/pagina/pisos-bancos.

  Auf diesen Seiten kann man erfahren, welche Immobilien von Banken und Sparkassen in unserem Gebiet angeboten werden. Für die sehr Mutigen kann es auch von Nutzen sein, in ein Schnappchen zu investieren und zu warten, dass bessere Zeiten kommen.

  2. Unverkaufliche Hauser

  Wenn man sieht, dass bestimmte Wohnungen in der Umgebung nach wie vor zum Verkauf stehen, obwohl schon einige Monate vergangen sind, ist dies auch ein schlechtes Zeichen. Die Internetseiten der Immobilienmakler sind voll davon. Unverkauflich sind Hauser vor allem, wenn der Preis nicht stimmt oder der Markt überlaufen ist. Preissenkungen von 30 % sind heutzutage nicht ungewöhnlich. Immobilien werden nicht verkauft, bis der Eigentümer den Verkaufspreis auf ein Niveau senkt, den ein Kaufer akzeptiert. Der Markt reguliert sich automatisch selbst, nach Angebot und Nachfrage.

  Beispiel:
  Wenn der Nachbar seine Ferienwohnung wahrend Monaten zu einem Preis von € 650.000,- anbietet, heißt dies, dass der Preis zu hoch ist. Wenn Wohnungen langer zum Verkauf stehen, als noch vor einem Jahr, werden vermutlich die Preise weiter fallen. Verkürzt sich die Zeit zwischen Angebot und Verkauf wieder, ist mit einem Anstieg der Preise zu rechnen.

  3. Anstieg der Arbeitslosenzahl – wirtschaftliche Schwierigkeiten

  In vielen Gebieten, in denen die Immobilienpreise gesunken sind, stieg die Arbeitslosigkeit stark an. Für Wohnungseigentümer in diesen Gebieten werden die Preise weiter fallen. Einerseits weil Hypotheken nicht mehr bedient werden können, andererseits weil viele Arbeitslose in der Not ihre Immobilien verkaufen müssen.

  Ferien- und Urlaubsgebiete sind kaum betroffen, weil dort die arbeitende Bevölkerung in der Regel nicht wohnt. Aber, wenn unsere Nachbarn finanzielle Schwierigkeiten haben, kann uns dies auch treffen. Beispielsweise weiß man, dass Briten den Fall des englischen Pfundes gegenüber dem Euro ausnutzen, um ihre Ferien-Immobilien zu einem aggressiven Preis zu verkaufen. Wenn in unserer Nachbarschaft viele Briten sind, wird der Wert unserer Immobilie zweifelslos nach unten gedrückt.

  4. Wertminderung der Wohnungen und der Infrastruktur:

  Hauser, die klare Schaden (Farbe, Fenster, etc.) aufweisen, beweisen, dass deren Besitzer Probleme mit der Instandhaltung und Pflege Ihrer Immobilie haben. Je schlechter der Zustand der Immobilien in Ihrer Wohngegend, umso mehr leiden die Immobilienwerte.

  Verschlechterung der öffentlichen Infrastruktur, Instandhaltung und Reinigung von Straßen- und Bürgersteigen sowie des Straßenmobiliars, etc. sind auf die schlechte finanzielle Lage der Gemeinden zurückzuführen. Mit einer Zunahme von Diebstahl und Raubüberfallen in den Wohnungen ist in Krisenzeiten zu rechnen.

  Außerdem erkennen wir ein weiteres Signal, das die Verkaufe der Wohnungen negativ beeinflusst. Fehlende Finanzierungen von Banken. Wer kann Wohnungen ohne Finanzierung kaufen?

  Solange die Banken den Finanzierungshahn zugedreht halten und keine Hypotheken gewahren, sind potenzielle Kaufer nicht in der Lage, zu kaufen. Diese Zurückhaltung wirkt sich nicht direkt auf den Preis der Immobilien aus, aber es gibt immer mehr Einheiten auf dem Markt, die zum Verkauf stehen.

  Was passiert, wenn das Angebot steigt und die Nachfrage fallt? Ja, genau das: Die Preise fallen.

  Natürlich gibt es Luxuswohnungen, die einem privilegierten Kauferkreis vorbehalten sind. Immobilien, die mehrere Millionen Euros kosten. Dieser Kauferkreis muss keine Bank-Finanzierung in Anspruch nehmen, um sich ein solches Anwesen zu leisten. Aber sie sind auch nicht von den Schicksalsschlagen der Krise befreit.

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• admin um 17:35 am 20. November 2009 Permalink
  Begriffe: DBA ( 3 ), Doppelbesteuerungsabkommen ( 3 ), Einkommensteuer ( 3 ), Fiskus, Lebensmittelpunkt, Mallorca ( 6 ), Nicht-Residente ( 2 ), Niemandsland, Rente, Rentner, Residente ( 2 ), Steuer ( 6 ), Steuerparadies   

  Mallorca – kein “Steuer-Niemandsland” mehr 

  Das Finanzamt der Balearen hat damit begonnen, die Auslander zu überprüfen um festzustellen, wer auf der Insel wohnt.

  Mallorca hat die höchste Auslanderrate in Spanien, fast 20%, was ungefahr 160.000 Personen entspricht. Gemaß Verwaltung müssten ca. 60.000 davon Einkommenssteuererklarungen abgeben. Allerdings sind die meisten davon Arbeitnehmer und diesen wird die Lohnsteuer bereits abgezogen. Sie sind für den Fiskus uninteressant.

  Etwa 1.000 Personen sind bereits zur Überprüfung angeschrieben worden, hauptsachlich Briten und Deutsche.

  Gemaß Königlichen Dekrets 240/2007 sind ab 1. April 2007 alle EU-Bürger, die mehr als 3 Monate in Spanien leben, verpflichtet, sich beim “Registro Central de Extranjeros” (Zentral-Auslanderregister) einzutragen.

  Dieses Register wird vom Finanzamt genutzt, gemeinsam mit anderen zur Verfügung stehenden Möglichkeiten (Gemeinde, Schulen, Kfz., Strom, etc.).

  Wer hier seinen Lebensmittelpunkt hat und mehr als 6 Monate in Spanien lebt, ist verpflichtet, nicht nur seine Einnahmen in Spanien zu versteuern, sondern auch sein Welteinkommen.

  Wer dem Finanzamt erklart, dass er im Heimatland steuerpflichtig ist, hat einen Steuerbescheid vorzulegen. Außerdem informiert das spanische Finanzamt das Heimatland von Amts wegen, um den steuerlichen Status zu überprüfen. Nebenbei erfahrt der deutsche Fiskus Ihre Daten in Spanien, die von wirtschaftlicher Bedeutung sein könnten. Eine Hand wascht die andere.

  Am meisten gefahrdet sind Personen, die z.B. Immobilien oder Kapitalanlagen bei spanischen Banken bzw. Vermögen in Spanien investiert haben.

  Gemaß Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und Deutschland, sind Renten in dem Land steuerpflichtig, in dem der Empfanger ansassig ist. Auf diese Weise verliert der deutsche Fiskus die Steuern Ihrer auf Mallorca bzw. in Spanien ansassigen Rentner.

  Es gibt so gut wie keine Rentner, die in Spanien Einkommenssteuererklarungen abgeben. Deutschland argumentiert, dass es Hunderte von Millionen an Steuern verliert und probiert jetzt, diese Klausel im DBA zu andern.

  “Wir möchten vermeiden, dass die Balearen ein Steuerparadies werden” sagte der Delegierte des Finanzamtes auf den Balearen, Herr Raul Burillo. Es gibt etliche Personen, welche die etwas undurchsichtige Situation Ihres Wohnsitzes ausnutzen. Sie zahlen weder in dem einen, noch in dem anderen Land Steuern. Bis zum heutigen Zeitpunkt nutzten diese Personen die Situation aus, dass Auslander kaum kontrolliert wurden. Ebenso die fehlende Ernsthaftigkeit beim Austausch von Informationen zwischen den Finanzamtern der verschiedenen Lander. Damit ist nun Schluss.

  Momentan ist es ratsam, sich zu schützen. Derjenige, der hier legal ist, muss sich nicht sorgen. Es ware ggf. von Vorteil, die Situation zu klaren, damit bei einer möglichen Überprüfung alles für die Beamten verstandlicher und nachweisbar ist.

  Wer sich in der steuerlichen Situation des “Niemandslandes” befindet, aber hier seine Existenz aufgebaut hat, und sich hier mit Familie aufhalt, sollte zukünftig vorsichtig sein. Ohne Steuerbescheid Ihres Heimatlandes bekommen Sie Probleme.

  Das Risiko:
  Sie müssen mit einer Steuernachzahlung für Ihr Einkommen der letzten 4 Jahre (Verjahrungsfrist) rechnen, ganz egal woher das Geld stammt. Darauf werden dann noch Strafen und Verzugszinsen berechnet.

  Wenn jemand Aktien, Immobilien oder Geld auf der Bank hat, und nicht nachweisen kann, dass das Geld für diesen Kauf ordnungsgemäß versteuert wurde, wird der Wert auch als zu versteuerndes Einkommen angenommen.

  Stellen Sie sich vor, was passiert, wenn jemand in den letzten 4 Jahren eine Immobilie auf seinen Namen zu € 1,5 Mill. gekauft hat und noch einige Tausend Euros auf dem Bankkonto hat. Die Steuerberechnung wird beeindruckend sein.

  Betroffene Personen benötigen dringend eine steuerliche Beratung.

  Wenn man nicht mehr als 6 Monate in Spanien lebt und in Deutschland oder einem anderen Land steuerpflichtig ist, das kein Steuerparadies ist, rate ich Ihnen, sich nicht im Residentenregister einzuschreiben. Eine Überprüfung, dass man tatsachlich weniger als 3 oder weniger als 6 Monate sich hier aufhalt, ist unmöglich.

  Man macht sich also nicht strafbar, wenn man sich im Residentenregister nicht registriert. So können Sie vermeiden, dass Sie gleich auf die “Kontrollliste” gesetzt werden.

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• admin um 19:27 am 9. November 2009 Permalink
  Begriffe: Erbschaftsteuer ( 3 ), Immobilie ( 11 ), Mallorca ( 6 ), steuerfrei ( 4 ), Steuern ( 6 ), Steuern sparen ( 3 )   

  Adios Erbschaftsteuer ? 

  Wenn es in Spanien eine Steuer gibt, die den Nichtresidenten Eigentümer einer Immobilie den Schlaf raubt, dann ist das die Erbschaftsteuer.

  In meinem Steuertipp der Woche “Ist der Erwerb oder Besitz einer Spanienimmobilien in eine S.L. heute noch sinnvoll?” spreche ich davon, dass die Nichtresidenten für ihr spanisches Vermögen heutzutage die Erbschaftsteuer gemäß der staatlichen Normen bezahlen müssen. Die Bestimmungen der autonomen Regionen können nicht angewandt werden. Das bedeutet, dass für den Betrag der Erbmasse, der zum Markwert den Betrag von € 800.000 übersteigt, der Spitzensatz von 34% linear angewandt wird. Des weiteren habe ich geschrieben, dass die spanische Regierung dabei ist, die Erbschaftsteuer für ganz Spanien zu vereinheitlichen, da es bedeutende Abweichungen zwischen der einen und der anderen autonomen Region gibt. Diese Steuer gilt für die Selbstfinanzierung der einzelnen “Comunidades Autónomas”. Manche Regionen haben diese Steuer vollstandig beibehalten, wie Katalonien, andere wiederum haben diese praktisch komplett abgeschafft, wie z. B. Madrid oder die Balearen.

  In Katalonien regieren die Sozialisten in Koalition mit nationalistischen Linksgruppen. Diese Parteien üben auf die Regierung Zapatero Druck aus, damit eine staatliche Norm eingeführt wird, die alle autonomen Regionen in Spanien verpflichtet, zu einem gleichen minimalen Erbschaftsteuersatz zu versteuern (man spricht davon, dass der Satz zwischen 18 % und 25 % liegen könnte). Somit würde es keine Steuerkonkurrenz zwischen den autonomen Regionen mehr geben. Eine Person hatte durch den Wohnsitzwechsel von einer Region in eine andere keinen Steuervorteil mehr. Inwieweit diese Einheit die Nichtresidenten betrifft, ist nach wie vor ungewiß.

  Es scheint, dass es gute Nachrichten für den EU-Auslander hinsichtlich der Erbschaftsteuer gibt. Nicht Señor Zapatero, sondern die Europaische Kommission (CE) der EU hat gerade eine Tür für diese Hoffnung geöffnet.

  Die EU strebt an, die internationalen Erbschaftsteuerbestimmungen zwischen den EU-Mitgliedslandern zu vereinfachen. Wie soll man das erreichen? Man will den Bürgern der EU erlauben, dass diese als Erblasser die Gesetzgebung des Staates wahlen, die für das gesamte Vermögen der Erbschaft angewandt werden soll. Diese neue EU-Norm, wurde am 14. Oktober 2009 vorgeschlagen. Gemaß Vizekommissar Barrot, der für Justiz, Freiheit und Sicherheit verantwortlich ist, ist es “unumganglich”, dass die EU-Bürger “die Bestimmungen wahlen dürfen”, die für die Erbschaftsteuer am günstigsten sind, d.h. dass man zwischen der Steuerregelung des Landes in dem man lebt oder der Steuerregelung des Ursprungslandes wahlen kann.

  Das bedeutet, dass ein Deutscher, Österreicher oder Brite bei einem Erbschaftsantritt einer Immobilie in Spanien die Erbschaftsteuer seines Heimatlandes wahlen kann, wenn diese ihm mehr zusagt.

  Das ist eine sehr gute Sache. Mehr Flexibilitat und mehr Freiheit für den Steuerzahler, der bei verschiedenen Gesetzgebungen die Wahl hat. Desweiteren wird durch eine erweiterte Rechtssicherheit die Bewegungsfreiheit gefördert. Und schlußendlich wird die Steuerkonkurrenz zwischen den EU-Landern angeregt. Die Kommission sagt wörtlich aus, dass mit diesem Vorschlag versucht wird “das Leben der Bürger zu erleichtern” (unglaublich, dass es in Brüssel Bürokraten gibt, die so denken).

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  Steuern Spanien » Blog Archive » Ist der Erwerb oder Besitz einer Spanienimmobilie in einer Kapitalgesellschaft (S.L.) heute noch sinnvoll ? is discussing. Wechsle die Kommentare

   

• admin um 07:37 am 6. October 2009 Permalink
  Begriffe: Bevollmächtigter, S. L. ( 6 ), Unterschrift, Vollmacht   

  Wer unterschreibt für die S. L. ? 

  Wir gehen von folgendem Beispiel aus:

  Ihre S. L. hat zwei Gesellschafter, Sie und noch eine andere Person. Beide sind Gesellschafter und haben die Kontrolle der Geschafte der Gesellschaft.

  Sie möchten, dass beide bei allen Entscheidungen der Gesellschaft mitwirken (kaufen, verkaufen, Darlehen beantragen, Personal einstellen, etc.). Dies bedeutet, dass beide zusammen berechtigte Geschaftsführer sein sollten (gemeinsame Unterschrift). So haben Sie die absolute Gewissheit, dass einer alleine keinerlei Geschafte tatigen kann, ohne dass der andere Kenntnis davon hat, bzw. seine Einwilligung gegeben hat. Das ist perfekt, aber nicht sehr praktisch. Beide müssen immer gemeinsam unterschreiben, sogar Schecks für kleine Zahlungen. Wenn einer auf Reisen ist, bleibt alles liegen.

  Lösungsvorschlag:
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• admin um 07:27 am 6. October 2009 Permalink
  Begriffe: Finanzamt ( 5 ), Geschäftsführer, Haftung, Risiko, S. L. ( 6 ), Steuer ( 6 )   

  S. L. – Geschaftsführer – Risiken 

  Geschaftsführer einer S. L. zu sein, darf man nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die Geschaftsführung bringt eine Reihe von Verpflichtungen mit sich. Darauf müssen Sie achten, wenn Sie die Geschaftsführung annehmen. Das Kennen und Bewerten der erwahnten Risiken ist fundamental.

  Wenn ein Geschaftsführer sein Amt nicht mit der notwendigen Sorgfalt ausübt, sieht das Gesetz es vor, dass dieser für die Schulden der Gesellschaft verantwortlich gemacht werden kann.
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  Steuern Spanien » Blog Archive » Konsequenzen für Gesellschaften, die die Jahresabschlüsse nicht hinterlegen is discussing. Wechsle die Kommentare

   

• admin um 15:43 am 30. June 2009 Permalink
  Begriffe: Eigentum, Immobilien ( 3 ), steuerfrei ( 4 )   

  Ende der Steuerfreiheit für Langzeit-Immobilien 

  Was ich hier jetzt niederschreibe interessiert nur Immobilieninnhaber, die Ihr Eigentum vor 1994 gekauft haben.

  Es besteht immer noch eine Verwirrung für die Immobilienbesitzer in Spanien. Viele glauben, dass Immobilien, die vor dem Jahr 1986 gekauft wurden, steuerfrei veraußert werden können.

  Leider ist dies seit dem 20. Januar 2006 nicht mehr so.

  Erinnern Sie sich, dass mit dem alten Gesetz der Einkommensteuer, welches bis zum Jahre 1996 gültig war, für jedes Jahr, welches das Eigentum in Ihrem Besitz war, eine Reduzierung auf den Gewinn von 11,11 % angewandt werden konnte? Dieses bedeutete, daß nach 10 Jahren kein Gewinn mehr vorlag und somit auch keine Steuern bezahlt werden mussten.

  Dieses alte Gesetz der Einkommenssteuer ist mit der Reform in 1996 geandert worden. Die Reduzierungen wurden beseitigt, aber die seinerzeit erworbenen Rechte noch respektiert. Immobilien, die im Jahre 1996 10 Jahre oder mehr in Ihrem Besitz waren, konnten zu einem beliebigen Preis verkauft werden, da ja jeglicher Gewinn steuerfrei war.

  Vor 1986 zahlte der Eigentümer keine Steuern. Wer die Immobilie zwischen 1986 und 1994 gekauft hatte, konnte die Reduzierung von 11,11 % für jedes Jahr, innerhalb dieses Datums, anwenden. Dieses war für die “alten” Besitzer natürlich sehr von Vorteil.

  Mit der letzten Reform werden die alten anwendbaren Reduzierungen bis 1996 respektiert. Ab 19. Januar 2006 wird der Gewinn ohne Reduzierung wieder berechnet und mit 18 % versteuert.

  Wie funktioniert dieses in der Praxis?
  Wir werden dieses mit nachstehendem Beispiel erlautern:

  Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie verkaufen, die genau bis zum 20. Januar 2006 20 Jahre (also 7.300 Tage) lang Ihr Eigentum war. Sie verkaufen das Eigentum Anfang 2009, das sind 3 Jahre, d.h. 1.095 Tage, die steuerpflichtig sind. 1.095 sind 15 % von 7.300. 7.300 Tage sind steuerfrei, 1.095 Tage nicht.

  Wenn Ihr Gewinn € 500.000,- betragt, müssen Sie Steuern auf 15 %, d.h. auf € 75.000,- zahlen. 18 % ist der anwendbare Steuersatz. Bei diesem Beispiel würden Sie € 13.500,- zahlen

  Wie Sie daraus erkennen können, reduziert sich die Steuerfreiheit progressiv, je mehr die Zeit vergeht. Bei diesem Beispiel ware die Steuerfreiheit im Jahre 2026 0 %.

  Es bleibt nur noch die Anwendung der Aktualisierungskoeffizienten, die den Kaufwert gemäß dem aktuellen Wahrungswert hinsichtlich der angehauften Inflation aktualisieren. Dieses aktualisiert den Kaufwert, aber niemals erreicht man die Annullierung der Steuern wie es bis zum Jahre 1996 möglich war.

  Fragen? Rufen Sie mich an!

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• admin um 20:59 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: Ausgabeaufgeld, Beitritt, Dividende, Finanzierungskosten, Finanzspritze, Geld, Geschäfte, Gesellschafter, Know-how   

  Beitritt eines neuen Gesellschafters bringt Geld … 

  … Geld in Ihren Geldbeutel!

  Oft braucht eine Gesellschaft eine Finanzspritze um zu expandieren und um neue und rentable Geschafte zu tatigen. In vielen Fallen ist die Finanzierung durch Kreditinstitute nicht machbar oder die Finanzierungskosten der Verschuldung sind einfach zu hoch.

  Es kann natürlich sein, dass Sie es ins Auge fassen, einen neuen Gesellschafter in Ihre Firma mit aufzunehmen, der dann die entsprechende Gelder und Know-how mitbringt. Warum ziehen Sie aus dieser Gelegenheit nicht Nutzen und wiedererlangen ein bisschen Geld zurück, welches Sie in den vergangenen Jahren in diese Gesellschaft gesteckt haben? Wir können damit erreichen, dass ein bisschen Geld in Ihren Geldbeutel fließt und auch geringe steuerliche Kosten mit sich bringt.

  Gehen wir mal davon aus, dass Ihre Gesellschaft einen sehr hohen Wert hat, da diese sehr rentabel oder Ihre Marktposition sehr wertvoll ist.

  Wenn Sie, bevor ein neuer Gesellschafter in die Firma eintritt, Geld entnehmen, wird dieses als Dividendenzahlung angesehen und mit 18 % besteuert. Das ist uninteressant.

  Die andere Möglichkeit ist, dass Sie mit dem neuen Gesellschafter so verfahren, dass ein Teil der Zahlung als Kapitalerhöhung durchgeführt wird und der andere Teil als Kauf von einem gewissen Prozentsatz Ihrer Anteile. Wenn Sie aus diesem Verkauf einen Gewinn erwirtschaften, müssen Sie 18 % darauf bezahlen. Dasselbe ware, wenn Sie Ihre Vorzugserwerbrechte erweitern und verkaufen würden. Diese Alternative ist auch uninteressant.

  Um Steuerkosten zu vermeiden, ware es das Beste, das Kapital mit einem Ausgabeaufgeld (premium on common-stock or paid in surplus) zu erhöhen und dann diesen Beitrag den Gesellschaftern ohne dass der Betragswert, den Sie erhalten haben, den Kaufswert für Ihre Anteile in der Gesellschaft übersteigt, zurückgeben.

  Beispiel:
  In den vergangen Jahren haben Sie in die Firma Geld über einen Betrag von € 200.000,- (Kapital) gesteckt. Jedoch ist Ihre Gesellschaft bedingt durch die Gewinnrücklagen und die guten Perspektiven derzeitig € 500.000,- mehr wert. Somit hat Ihre Gesellschaft einen totalen Wert von € 700.000,- Wenn der neue Gesellschafter 50 % der Anteile haben möchte, muss dieser € 700.000,- einbringen, d.h. € 200.000,- als Kapital und € 500.000,- als Ausgabeaufgeld.

  
  

  Vor Erweiterung

  Kapital 200.000
  Rücklagen + nicht erzielte Gewinne 500.000
  Rücklage Ausgabeaufgeld 0
  Totaler Wert der Gesellschaft 700.000
  Anteil Wert vorh. Gesellschafter (1) 700.000

  
  

  Nach Erweiterung

  Kapital 400.000
  Rücklagen + nicht erzielte Gewinne 500.000
  Rücklage Ausgabeaufgeld 500.000
  Totaler Wert der Gesellschaft 1.400.000
  Anteil Wert vorh. Gesellschafter (1) 700.000
  Anteil Wert neuer Gesellschafter (2) 700.000

  (1) 100 % vor der Erweiterung, 50 % danach
  (2) 50 % nach der Erweiterung

  
  

  Nach der Kapitalerhöhung teilen die Gesellschafter € 400.000,- des Ausgabeaufgeldes unter sich auf und somit erhalt jeder € 200.000,-. Somit müssen weder Sie noch Ihr Gesellschafter etwas versteuern, da das aufgeteilte Geld durch Verteilung des Ausgabeaufgeldes den Wert der Anschaffung mindert, bis zur Aufhebung. Nur der Überschuss muss versteuert werden (z.B. wenn das gesamte Ausgabeaufgeld verteilt wird, würden Sie € 250.000,- erhalten und nur die Differenz von € 50.000,- hinsichtlich der Anschaffungskosten Ihrer Anteile, zu einem Satz von 18 % versteuern müssen, € 9.000).

  Der Erhalt von € 250.000,- als Ausgabeaufgeld anstatt Dividende bedeutet eine Steuerersparnis von € 37.730,-

  Dieses Prinzip ist auf jede Art von Zahlen anwendbar und somit können wirklich wichtige Steuerersparnisse bei hoch kapitalisierten Gesellschaften erreicht werden.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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• admin um 18:07 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: 183 Tage, ausländisches Nummernschild, Auto ( 2 ), Ãœbertragungssteuer, Fahrerlaubnis, Kfz-Steuer, Nummernschilder, Residente ( 2 ), steuerlicher Wohnsitz, ummelden, Ummeldung, Wohnsitz ( 3 ), Zulassungssteuer   

  Wer muss sein Auto ummelden? 

  In Spanien wird für die private Nutzung von Autos eine Zulassungssteuer von 12 % auf den Wert des Fahrzeuges in dem Moment, wo das Fahrzeug angemeldet wird, erhoben. (ggf. 7% wenn Benzinermotor unter 1.600 c.c oder Dieselmotor unter 2.000 c.c.).

  Einige Personen, hauptsachlich Briten und Deutsche, die hier in Spanien leben und mit ihren Autos mit auslandischer Nummer fahren, entkommen einfach dieser Steuer. Daher sind die Kontrollen des Fiskus verstarkt worden. Diese Kontrollen bringen viel Durcheinander und Unsicherheit mit sich.

  Normalerweise werden die Kontrollen von der Policia Local vorgenommen, aber auch von der Guardia Civil da diese die Zustandigkeit über die Zollkontrollen und Spezialsteuern haben. Die Überprüfungen und Abrechnungen werden wie alle anderen staatlichen Steuerarten vom Finanzamt gemacht.

  Die Anmeldung von neuen oder gebrauchten Fahrzeugen muss spatestens 30 Tage nach dem Zeitpunkt erfolgen, an dem das Kfz erstmals in Spanien benutzt worden ist (art. 65.1.d del Impuesto Especial sobre determinados Medios de Transporte, Ley 38/1992, de 28 de diciembre de Impuestos Especiales).

  Wenn dieses Datum nicht feststellbar ist, nimmt man das letztere Datum: Kaufdatum des Fahrzeuges oder das Datum, wo der Fahrer als “Residente” angesehen wird.

  Diese Vorschrift gilt für alle auslandischen Personen die hierzulande Eigentümer oder Mieter irgendeiner Einrichtung sind (das könnte eine Wohnung oder ein Geschaft sein) immer davon ausgehend, dass diese Person ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat. Und das ist der Knackpunkt. Das Entscheidende ist, dass die Person, die das Fahrzeug benutzt, steuerpflichtig oder nicht steuerpflichtig in Spanien ist. Es ist somit ganz irrelevant, wer der Besitzer des Fahrzeuges ist.

  Es haben ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien, die Personen, die sich gewöhnlich hier aufhalten. Das Einkommenssteuergesetz sieht vor, dass eine Person hier in Spanien Ihren gewöhnlichen Wohnsitz hat, wenn einer der nachstehenden Punkte in Kraft treten:

  a) sich mehr als 183 Tage auf spanischen Staatsgebiet aufhalten

  b) das in Spanien der Kernpunkt oder Stützpunkt der geschaftlichen Aktivitaten oder Interessen sind

  c) Wenn der Ehepartner, nicht legal getrennt, oder seine minderjahrigen Kinder, die von ihm abhangig sind, in Spanien leben

  Mit welchen Folgen muss man rechnen wen man mit dem Auto mit deutschen Kennzeichen von der Guardia Civil angehalten wird? Es gibt zwei mögliche Antworten auf diese Frage:

  • Wenn die Guardia Civil oder Policía Local herausfindet, dass man das Auto immer vor demselben Geschaft parkt, wo Sie Geschaftsführer oder sogar der Besitzer sind, oder die Kinder werden taglich damit zur Schule gefahren, dann ist man gemäß Punkt b) und c) ansassig in Spanien. Dann wird es schwierig für Sie sein, die Vermutung der Ansassigkeit abzuweisen. Sie werden die Zulassungssteuer bezahlen müssen.
  • Wenn man bei Ihnen die Dreier-Regel “183 Tage – Geschaft-Familie” nicht anwenden kann, müssen Sie die Vermutung, dass Sie Resident sind, abweisen. Als nicht Steueransassiger, ware mein Rat, dass Sie beim deutschen Finanzamt ein Zertifikat beantragen, das bestatigt, dass Sie dort steuerpflichtig sind. Dann lassen Sie es mit der “Den Haager Apostille” beglaubigen und ins Spanische übersetzen. Führen Sie dieses Dokument immer bei sich im Auto, zusammen mit Ihrem letzten Flugticket, dass Ihre letzte Einreise in Spanien bestatigen kann. Wenn Sie diese Dokumente vorlegen, ist es sehr unwahrscheinlich, dass ihr Auto stillgelegt wird, was zurzeit als Zwangmittel durchgeführt wird.

  Es muss klar gestellt werden, dass es keinerlei Vorschriften, nach denen ein Auslander, der in Spanien nicht ansassig ist, gezwungen werden kann, hier sein Kfz anzumelden. Man kann sein Fahrzeug nach Spanien bringen und hier mit auslandischen Nummernschildern fahren. Es ist auch legal, den Wagen standig hier zu lassen, wenn man zum Beispiel zum spanischen Mallorca-Urlaub das eigene Auto nutzen will.

  Haben Sie keinen deutschen Steuerbescheid, ist die 183 Tage Aufenthalt Regel genug Grund, dass man somit direkt als steuerpflichtig angesehen wird. Das Problem ist, dass es seitens der Verwaltung sehr schwierig ist dieses zu beweisen (dasselbe gilt auch für Sie, das Gegenteil zu beweisen). Da nun die Beweise fehlen, wendet die Verwaltung die Vermutung an. Was passiert dann? Da die Frist um das Auto anzumelden 30 Tag ist und zwar ab dem Tag wo sie steuerpflichtig geworden sind, ist es einfach unmöglich festzustellen wann die Frist von 183 + 30 Tagen ablauft. Sie werden dann nicht nur die 12 % Steuern, sondern auch die Busse, die im besten Falle 40 % betragt, zahlen müssen!

  Wenn Ihr fester Wohnsitz tatsachlich in Spanien ist, ware mein Ratschlag: Rechnen Sie sich das mal aus, ob es für Sie evtl. in Frage kommt, aber normalerweise ist es für Sie günstiger, Ihr Auto in Deutschland zu verkaufen und ein Auto in Spanien zu kaufen. Dadurch können Sie auch Zeit sparen und Unannehmlichkeiten vermeiden.

  Ich führe Ihnen nachstehend ein Beispiel auf, damit Sie ungefahr wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie das Auto ummelden wollen:
  
  

  BMW 320 i, Baujahr 2004

  Zulassungssteuer (Wert 19.363 €)(1) x 12% = 2.323,56

  Übertragungssteuer (Wert 19.363 €) x 4% (2) = 774,52

  Kfz-Steuer der Gemeinde: 120,00

  Technischer Ingenieur, reduzierte Bescheinigung (3): 300,00

  Gebühr Industrie Inspektion – Tüv (3): 120,00

  Gebühr temporare Fahrerlaubnis: 19,00

  Gebühr definitive Fahrerlaubnis: 70,00

  Grüne temporare Nummernschilder: 30,00

  Weiße definitive Nummernschilder: 30,00

  Bearbeitungshonorar: 300,00

  Gesamt-Kosten: 4.087,08 €

  
  

  (1) Der Wert des Autos wird aufgrund einer Bewertungstabelle ermittelt, die jedes Jahr von der spanischen Regierung veröffentlicht wird, und gemäß dem Alter des Fahrzeuges korrigiert wird.

  (2) Die 4% entfallen, wenn keine Titelübertragung gemacht wird. Das heißt, gleicher Eigentümer meldet auf. span. Kennzeichen um.

  (3) Diese Position entfallt wenn man die EG-Übereinstimmungsbescheinigung akzeptiert (“Certificate of Conformity”). Wenn Sie das Auto noch aus Deutschland bringen müssen, ware mein Tipp: der Spediteur Stephan Verlooy von Santa Ponsa, er halt namlich mit seinem LKW bei einer TÜV- Stelle an der Autobahn von Girona (Festland) und somit kommen die Autos schon mit spanischem Kfz-Schein hier an.

  
  

  Andere Bespiele für verschiedene Modelle, Erstzulassung 2004:

  Volkswagen Golf IV Variant Concepline: € 2.468,36

  Mercedes A 200 CDI: € 3.401,-

  Mercedes ML 320: € 5.201,96

  Mercedes CLK 200 Cabrio: € 4.848,20

  Toyota RAV4 1.8 Luna: € 2.822,12

  
  

  Bei Autos, die bei einem Wohnortwechsel des Eigentümers, der vom Ausland nach Spanien kommt, aufgeführt werden, fallt diese Steuer nicht an. Die Befreiung unterliegt aber nachstehende Vorraussetzungen:

  1. Die Person muss mindestens 12 Monate vor seinem Umzug im Ausland gelebt haben.

  2. Die normale Zulassungssteuer des Fahrzeuges muss im Ursprungsland bezahlt worden sein, ohne irgendwelche spezielle Freistellungen.

  3. Das Auto muss mindestens 6 Monate vom Eigentümer benutzt worden sein.

  4. Die Zulassung muss innerhalb 30 Tagen oder vor Ablauf der Frist der temporaren Touristen-Zulassung erfolgen.

  5. Das Auto darf innerhalb eines Jahres nicht verkauft werden.

  Auch nachstehende Autos sind von dieser Zulassungssteuer befreit, deren Inhaber, auch wenn Sie nicht nach Spanien umziehen, mit einem offiziellen Dokument nachweisen können, dass Ihr Hauptwohnsitz im Ursprungsland ist. Ansonsten kommt man mit spanischem Wohnsitz nicht legal an der Steuer vorbei.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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• admin um 17:35 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: Eigentümer ( 3 ), Immobilie ( 11 ), S. L. ( 6 ), spanische Gesellschaft   

  Wer ist Eigentümer Ihrer Immobilie? 

  Es ist völlig normal, dass nichtansassige Eigentümer eine Immobilie in Spanien nicht persönlich, sondern über eine spanische Gesellschaft mit beschrankter Haftung halten. Dies hat ab einem Wert in sechsstelliger Höhe in erster Linie steuerliche Gründe.

  Wer eine solche Immobilie kaufen will ist gut beraten, diese indirekt, d.h. die Anteile der Gesellschaft zu erwerben. Sowohl für den Verkaufer, als auch für Sie als Kaufer lassen sich sofort wichtige steuerliche Ersparnisse realisieren, z.B. die Umgehung der Grunderwerbsteuer (z.Zt. 7% vom Kaufpreis)

  Dieser Vorgang ist jedoch für den Kaufer nicht ganz risikolos. Daher ist es wichtig, dass Ihr Steuerberater diese Operation hinsichtlich der erwahnten Gesellschaft genau analysiert.

  Diese Überprüfung beinhaltet u.a. die möglichen Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber Dritten, die Sie als Kaufer übernehmen werden.

  Außerdem muss festgestellt werden, ob die Gesellschaft allen steuerlichen und handelsrechtlichen Verpflichtungen nachgekommen ist.

  Und natürlich muss die Bilanz der Gesellschaft überprüft werden. Wenn die Gesellschaftsbilanz einen sehr niedrigen Wert der Immobilie ausweist, wird dies den spateren Verkauf sehr beeinflussen. Vor allem Immobilien, die vor Jahren erworben wurden, müssen mit erheblichen Steuern rechnen.

  Falls Sie eine solche Immobilie besitzen und irgendwann verkaufen wollen oder müssen, sind Sie gezwungen, auch die Gesellschaft zu übertragen, was nicht immer mit dem zukünftigen Kaufer verhandelt werden kann.

  Nicht jeder Kaufer ist bereit, auch eine Gesellschaft zu übernehmen. Außerdem sind mögliche Änderungen der steuerlichen Bestimmungen zu berücksichtigen, die negative Auswirkungen haben könnten.

  Bevor Sie sich auf so eine Operation einlassen ist es unerlasslich, mit einem ausgewiesenen Fachmann in dieser Materie zu sprechen, um die Vor- und Nachteile abzuschatzen.

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• admin um 17:29 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: 2008, Gesellschaften ( 2 ), Körperschaftsteuer ( 2 ), Steuersenkung   

  Ab 2008 nur noch 25% Körperschaftsteuer 

  Die Körperschaftssteuer in Spanien verringte sich in 2008 auf 25 Prozent.

  Dieser Steuersatz gilt für Kleinfirmen mit einem Gewinn von bis zu 120.202,41 EUR.

  Beispiele:

  Bei einem Gewinn von 100.000 EUR fallen 25.000 € an Steuern an.

  Wer als Kleinfirma (Gesellschaften mit einem Umsatz bis 8 Millionen EUR) einen höheren Gewinn erzielt, zahlt für den 120.202,41 EUR übersteigenden Betrag 30% Steuersatz.

  Beispiel:
  Gewinn 500.000 EUR, Steuern für 2008:

  Für 120.202,41 EUR betragt die Steuer 25% = 30.050,60 EUR
  Für 379.797,59 EUR betragt die Steuer 30% = 113.939,28 EUR

  Gesamtsteuerbelastung 143.989.88 EUR
  Das sind gerade mal 28,8 Prozent Gesamtsteuerbelastung!

  Ein weiterer Vorteil:
  
  In Spanien sind die Gewinne von Gesellschaften keiner anderen direkten Besteuerung unterworfen. Sogar die Gewerbesteuer wurde für Firmen mit Umsatz unter 1 Million vor einigen Jahren abgeschafft.

  Wenn man noch die weiteren Vorteile auf die Waagschale legt, spricht immer mehr für eine Gesellschaft spanischen Rechts.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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• admin um 17:22 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: Gesellschaften ( 2 ), Verlustausgleich   

  Verlustausgleich mehr als 15 Jahre ! 

  Im Allgemeinen können die Verluste eines Geschaftsjahres mit den Gewinnen von künftigen Geschaftsjahren verrechnet werden, sofern diese Geschaftsjahre innerhalb der unmittelbar darauffolgenden 15 Jahre abgeschlossen werden.

  Aber das ist noch nicht alles, denn für neu gegründete Firmen sind die Bestimmungen hinsichtlich der Verlustausgleiche noch vorteilhafter, da hier die 15jahrige Frist für den Verlustausgleich erst vom ersten Geschaftsjahr ab gerechnet wird, in dem die Gesellschaft Gewinne erzielt.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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• admin um 17:10 am 10. June 2009 Permalink
  Begriffe: Fristen, Immobilie ( 11 ), Steuerersparnis, steuerfrei ( 4 ), Steuerfreibetrag, Steuervorteil, Verkauf ( 3 ), Verkaufspreis, Verzugszinsen ( 2 ), Wohnsitz ( 3 )   

  Wie Sie Ihre Immobilie völlig steuerfrei verkaufen! 

  Vielen Leuten ist nicht bewusst, dass es eine absolut rechtmaßige Art und Weise gibt, eine Immobilie in Spanien völlig steuerfrei zu verkaufen, selbst wenn man durch diesen Verkauf einen sehr hohen Gewinn erzielt.

  Es geht dabei um folgendes Prinzip:

  Wenn Sie Ihr Wohneigentum veraußern um sich danach eine andere Immobilie zu kaufen, kann der gesamte Vermögenszuwachs, der durch den Verkauf der eigengenutzten Immobilie erzielt wird, von der Besteuerung befreit werden. Grundvoraussetzung dafür ist, dass Sie den erzielten Verkaufserlös in den Erwerb einer anderen eigengenutzten Immobilie investieren. Sollte der reinvestierte Betrag niedriger sein als der erzielte Verkaufspreis, so ist nur der verhaltnismaßige Anteil von der Versteuerung befreit.

  Ein Beispiel: Sie verkaufen Ihr gegenwartiges Wohneigentum für 500.000 Euro und erzielen dabei einen Gewinn von 150.000 Euro. Wenn Sie den gesamten Verkaufspreis, also mindestens 500.000 Euro, in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, so ist der gesamte erzielte Gewinn von 150.000 Euro von der Besteuerung befreit, was eine Steuerersparnis von 27.000 Euro bedeutet (150.000 x 18%).

  Achtung! Um diesen steuerlichen Vorteil für sich in Anspruch nehmen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt werden:

  1. Sowohl bei der veraußerten, als auch bei der neu erworbenen Immobilie muss es sich um eigengenutzte Immobilien handeln und um den Hauptwohnsitz. Die betreffende Person muss also in Spanien ansassig sein, was bedeutet, dass sie ihre Privateinkünfte deklarieren und ihre Steuern an das spanische Finanzamt zahlen muss.
  2. Die erworbene Immobilie muss vom Steuerzahler spatestens 12 Monate nach ihrem Erwerb oder nach Fertigstellung der Bauarbeiten bezogen werden.
  3. Die veraußerte Wohnung muss wahrend eines durchgehenden Zeitraums von mindestens drei Jahren der standige Wohnsitz des Steuerzahlers gewesen sein.

  Die Reinvestition des Betrages, der durch den Verkauf erzielt wurde, kann entweder auf einmal oder gestaffelt erfolgen, in einem Zeitraum von maximal zwei Jahren. In letzterem Fall ist es ausreichend, die Finanzbehörden über das verbindliche Unterfangen zu informieren, innerhalb der folgenden zwei Jahre zu reinvestieren, wodurch man die Steuer im Voraus nicht zu zahlen hat und sich sofort auf die steuerliche Befreiung berufen kann (in der entsprechenden Steuererklarung für das Jahr, in dem der Verkauf durchgeführt wurde). Sollte dieses verbindliche Unterfangen nicht eingehalten werden, müssen die Steuern für den erzielten Gewinn sowie die entsprechenden Verzugszinsen gezahlt werden.

  Es ist ebenfalls möglich, zuerst die neue Immobilie zu kaufen und dann, innerhalb einer Frist von zwei Jahren, die vorige zu verkaufen.

  Um zu entscheiden, ob man seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien festlegen möchte oder nicht, hier eine kurze Information:

  Der Steuersatz in Spanien, der im Gesetzesentwurf der Steuerreform für 2007 aufgeführt ist, reicht von 24% für Einkünfte bis 17.360 Euro, bis hin zu 43% für Einkünfte über 52.360 Euro. Der Steuerfreibetrag wird mit 5.050 Euro festgesetzt. Für jedes Kind gibt es weitere Freibetrage, die bei 1.800 Euro für das erste Kind anfangen und bis hin zu 2.800 Euro ab dem vierten Kind reichen.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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• Strategiedoktor um 10:14 am 9. June 2009 Permalink
  Begriffe: Ausland, Auswandern, Beratung, Chancen, Deutsch, Finca, Fragen ( 2 ), Immobilie ( 11 ), Jobs, Mallorca ( 6 ), Mallorca Steuerberater, Selbstständig, Spanien ( 4 ), Sprachkurs   

  Fragen Sie Ihren Mallorca Steuerberater! 

  Oft beginnt alles mit einer Idee: Auswandern Spanien! Mallorca!
  Und dann geht alles Schlag auf Schlag: Urlaub Mallorca. Auswandern Mallorca.

  Die Möglichkeiten
  Arbeit Ausland. Jobs im Ausland. Selbstandig.
  Finca Mallorca. Immobilie Mallorca.
  Wer von einer Mallorca Immobilie traumt, braucht professionelle Beratung.
  Und wer sich selbststandig macht, hat in Spanien gute Chancen.
  Ein Sprachkurs ist sehr zu empfehlen. Ihr Mallorca Steuerberater Marcos Vera-Stein spricht selbstverstandlich Deutsch.

  Marcos Vera-Stein ist der Mallorca Steuerberater.

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• admin um 01:17 am 9. June 2009 Permalink
  Begriffe: Immobilien-Verkauf, Immobilienverkauf, Steuern sparen ( 3 ), Steuertipps   

  Immobilien-Verkauf: 17% Steuern sparen! 

  In Sachen Steuern gibt es für Nicht-Residente gute Nachrichten, und zwar, was die Besteuerung von Immobilienverkaufen betrifft.

  Früher mussten NICHT-Residente den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf spanischem Hoheitsgebiet mit einem Steuersatz von 35% besteuern. Ab 2007 betragt dieser Steuersatz nur 18%.

  Ebenso wird der Anteil des Verkaufserlöses, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde einbehalten wird, von 5% auf 3% reduziert. Somit wird also endlich die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobiliarvermögen für alle natürlichen Personen, egal ob Residente oder Nicht-Residente, und Vermögensgesellschaften gleichgesetzt. Die bis dato vorherrschende Situation hatte zur Folge, dass in Brüssel und an den EU-Gerichtshöfen jahrelang ein Streitverfahren wegen abgabenrechtlicher Diskriminierung geführt wurde.

  Mein Rat:

  Falls Sie vorhaben Ihr Eigentum zu veraußern, warten Sie bis 2007 und sparen Sie somit 17% Steuern!

  (Diesen Steuertipp hatte ich bereits am 20.02.06 veröffentlicht.)

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