Wie Sie eine spanische Immobilie in Deutschland versteuern müssen.
Hier lesen Sie alles, was Sie als Eigentümer einer spanischen Immobilie über steuerliche Fragen in Deutschland wissen müssen, vorausgesetzt, Sie sind in Deutschland ansassig. Nutzen Sie alles, was die Gesetze und der Europaische Gerichtshof ermöglichen.
1. Mieteinkünfte
Eigentümer sind verpflichtet, die in Spanien eingenommenen Mieteinkünfte anzugeben. Mieteinkünfte werden gemäß Doppelbesteuerungsabkommen sowohl in Deutschland als auch in Spanien versteuert. In Spanien betragt der Steuersatz 24 %. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.
2. Wie macht man Mietverluste in Deutschland steuerlich geltend
Bei einer saisonbedingten Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Zeit sind Kosten absetzbar (Bundesfinanzhof Az. IX R 80/94).
Achtung:
Die spanische Wohnung muss mit einer Gewinnabsicht vermietet oder verpachtet werden. Alles, was in diesem Zusammenhang dann zu investieren ist, kann von der Steuer abgesetzt werden. Wer Aufwendungen für die teilweise Fremdvermietung geltend machen will, muss darstellen können, dass die Vermietung des Feriendomizils Überschüsse erzielen wird. Hier sollte vorher eine Prognoserechnung erstellt werden, die auch regelmäßig überprüft und ggf. durch Reaktionen (betriebswirtschaftliche Überlegungen und Organisationsänderungen) korrigiert wird. Und zwar in einem Prognosezeitraum von 30 Jahren (Bundesfinanzhof 29.8.2007, Az. IX R 48/06). Sonst stufen die Finanzbeamten die spanische Immobilie wegen langfristiger geringer Mietertrage bei hohen Unterhaltskosten als “Liebhaberobjekt” ein. Mit der Folge, dass die Eigentümer keine Verluste steuerlich geltend machen können und die Gewinne nicht versteuern müssen.
Verluste zu deklarieren, ist nicht so schwer wie es scheint. Wird der Kauf der vermieteten spanischen Immobilie durch eine Hypothek finanziert, sind die Zinsen abzugsfahige Kosten. Des Weiteren wird die Abschreibung des Gebaudes als abzugsfahige Kosten anerkannt (wenn Sie weiter lesen, können Sie noch mehr zu diesem Thema in Punkt 5 erfahren), sowie Kommunale Steuern und Gebühren, Instandhaltung und Reparaturen, und Hausversicherung.
Wie gesagt, das deutsche Steuerrecht erlaubt den Kostenabzug. Erst seit 2010 ist dies auch in Spanien erlaubt.
3. Spanische Mietverluste ermöglichen die Anwendung des negativen Progressionsvorbehaltes in Deutschland
Bis vor kurzem lehnte das deutsche Finanzamt den negativen Progressionsvorbehalt ab, wenn die auslandischen Immobilien Verluste erwirtschafteten.
Der negative Progressionsvorbehalt reduziert den Steuersatz, der in Deutschland für alle anderen Einkommen angewandt wird: Gehalt, Unternehmereinkommen oder Kapitalertrage. Resultat: es werden weniger Steuern bezahlt.
Seit 2006 haben mehrere Urteile zu Gunsten der Steuerzahler entschieden. Zu den bedeutendsten gehören das BFH-Urteil vom 20/09/2006 (AZ. IR 13/02, BFH / NV 2007 S.410) und EUGH-Urteil vom 21/02/2006 (AZ C-152/03).
Das letzte Urteil in diesem Zusammenhang ist vom Europaisches Gerichtshof vom 15. Oktober 2009 (AZ C-35/08). Das Urteil können Sie hier nachlesen.
Das Urteil kommt zu dem Schluss, dass die unterschiedliche steuerliche Behandlung der Inland gegenüber den Auslandsimmobilien gegen die europaischen Vorschriften der Kapitalverkehrsfreiheit verstößt. Somit gehören spanische Mietverluste in Ihre deutsche Steuererklarung.
4. Steuerbonuse
Für EU-Ausland Ferienimmobilien gilt auch der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Folge: Bis zu 20 Prozent der Betrage für Renovierung und Verbesserungsarbeiten können abgesetzt werden. Bei Vermietung sind diese Kosten ohnehin Werbungskosten, also abzugsfähig. Bei Eigennutzung steht im EStG, dass es sich um einen inländischen Haushalt handeln muss. Dagegen läuft eine Klage, die m. E. noch nicht entschieden ist.
5. So können Sie mehr steuerliche Vorteile erzielen
Das bereits erwahnte Urteil des Europaischen Gerichtshofes vom 15/10/2009 (AZ C-35/08) ist auch zu dem Schluss gekommen, dass es der Kapitalverkehrsfreiheit widerspricht, nur die degressive Abschreibung auf Inlandsimmobilien und nicht auf Auslandsimmobilien zu erlauben. Folge: Anstatt der linearen Gebaudeabschreibung von 2% p.a., können die ersten drei Jahre mit 7% p.a., die nachsten sechs Jahre mit 5% p.a., die darauffolgenden 6 Jahre mit 2% p.a. und dann mit 1,25% p.a. abgeschrieben werden. Achtung: Dies gilt nur für Immobilien, die vor dem Jahre 2006 erworben worden sind, da die Einkommenssteuer die degressive Afa in diesem Jahr abgeschafft hat.
Die degressive Afa erlaubt in den ersten Jahren nach dem Kauf oder der Errichtung der vermieteten Spanienimmobilie den Gewinn zu drücken und sogar Verluste zu deklarieren. Somit ist es möglich, in Deutschland den negativen Progressionsvorbehalt anzuwenden, um einen niedrigeren Steuersatz für die Inlandseinkünfte anzustreben.
6. Eigengebrauch
Der Eigengebrauch einer in Spanien befindlichen Immobilie ist seit 1987 in Deutschland nicht mehr steuerpflichtig. Der mutmaßliche Ertrag durch Eigengebrauch besteht nicht mehr.
In Spanien ist dieses anders. Der spanische Staat sieht in der Eigennutzung einen fiktiven und deshalb steuerpflichtigen Ertrag, dessen Berechnung auf dem Katasterwert der Immobilie basiert und sich aus der alljahrlich von der Gemeinde für die Grundsteuer (IBI) ausgestellten Quittung entnehmen lasst. Aus den bereits revidierten Katasterwerten errechnet sich der steuerliche Ertragswert unter Anwendung eines Satzes von 1,1 % (andernfalls von 2 %). Dieser Ertragswert wird der allgemein, für die der beschrankten Steuerpflicht unterworfenen Ertrage geltenden Satz von 24 % unterworfen. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.
7. Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie werden sowohl in Spanien, als auch in Deutschland versteuert. Seit 2010 betragt in Spanien der für Veraußerungsgewinne geltende Steuersatz 19%. Dieser Satz gilt unabhangig von der zwischen Kauf und Verkauf verstrichenen Zeit. Doch können Berichtigungskoeffizienten Anwendung finden, welche den Kaufwert korrigieren und den Gewinn reduzieren.
Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten ist Bemessungsgrundlage für die Steuer. Wenn der Verkauf in Deutschland zu versteuern ist, sind die in Spanien gezahlten Steuern anrechenbar. Wobei jedoch diese Anrechnung begrenzt ist bis zu dem in Deutschland zu zahlenden Steuerbetrag. Sollte der Verkaufer innerhalb der Spekulationsfrist Verluste erlitten haben, können diese in Deutschland gegen Gewinne, die aus dem Verkauf von Vermögenswerten resultieren, aufgerechnet werden.
8. Und zum Schluss, zwei ganz besondere Falle
I. Vermietung der Immobilie über eine Ferienhausvermittlung
Wird die spanische Immobilie über eine Ferienhausvermittlung vermietet, also über eine Firma, die Dienstleistungen wie Kundengewinnung, Reservierung, Instandhaltung und Reinigung usw. anbietet, dann sind die Mieteinnahmen gewerblicher Natur. Gemaß Doppelbesteuerungsabkommen kann Spanien diese Einnahmen mit Steuern belegen und tut dies mit einem Steuersatz von 30 Prozent. In Deutschland sind diese Einnahmen unter Progressionsvorbehalt freigestellt. In Deutschland beeinflussen diese Einnahmen den anzuwendenden Steuersatz daher nur in Bezug auf alle weiteren, in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte.
II. Die spanische Immobilie ist im Besitz einer Deutschen Gesellschaft und wird vermietet
Die Vermietung wird durch ein beauftragtes Verwaltungsunternehmen realisiert: Gemaß einem vom Obersten Gericht Spaniens gefallten Urteil vom 14. Dezember 2009 hat eine auslandische Gesellschaft eine in Spanien befindliche standige Betriebsstatte, wenn die Gesellschaft eine spanische Immobilie vermietet und die Vermietung durch einen unabhangigen Hausverwalter oder anderen ahnlichen Unternehmer verwalten lasst. Das Oberste Gericht bestatigt diese Doktrin (zuvor gefallte Urteile vom 18.02.09 und 25.02.09). Diese besagt, dass die Mieteinnahmen nicht als Immobilienertrage zu versteuern sind (24 Prozent) sondern als Ertrage aus einem Wirtschaftsbetrieb (Steuersatz von 30 Prozent). Wenn es sich um eine deutsche Gesellschaft handelt, kann der in Spanien gezahlte Steuerbetrag unter Progressionsvorbehalt in Deutschland angerechnet werden.
8. Umsatzsteuer
Die Vermietung könnte seit 2010 Umsatzsteuer auslösen.
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