Unglaublich, aber wahr: Noch immer werde ich bezüglich der Möglichkeit konsultiert, eine Immobilie zu verkaufen und dabei in der Kaufurkunde einen Wert anzugeben, der unter dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis liegt. »»»
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Immobilien: Günstig verkaufen kann teuer werden!
admin
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Ihre Immobilien-S.L.: Welche Steuern fallen an?
admin
Wird die Immobilie, deren Eigentümer die S. L. ist, vom Gesellschafter, Geschäftsführer (Administrator) oder von deren Familienangehörigen genutzt, werden Mieteinnahmen der Gesellschaft berücksichtigt. Es handelt sich dann um so genannte verbundene Vorgänge. Für die Höhe der Miete ist dann der übliche Marktwert maßgebend … »»»
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Verliert meine Immobilie an Wert?
admin
Nach einem Artikel in “The Wall Street Journal” muss auf 4 Punkte geachtet werden, um zu wissen, ob der Preis unser Immobilie am fallen ist. Dieses kann sowohl auf Immobilien in Spanien als auch auf Immobilien, die sich in Deutschland befinden, angewandt werden. Jeder Faktor kann gemäß dem Land anders ausgelegt werden. Die 4 Punkte sind folgende:
1. Pfändungen in der Umgebung
Die schnellste Art, dass der Preis unserer Immobilie notgedrungen sinkt, ist die, dass in unserer Nachbarschaft oder im unserem Wohnblock Häuser und Wohnungen von Banken gepfändet werden. Wenn die Banken diese Immobilien dann auf den Markt bringen, entsteht der Domino-Effekt in den Bewertungen.
Nach einigen amerikanischen Studien sinkt der Preis für jede gepfändete Immobilie in der Nachbarschaft um 1 %. Der Prozentsatz erhöht sich drastisch, je mehr Immobilien gepfändet werden.
Früher musste man auf die Internetseite der entsprechenden Bank gehen, um zu wissen, welche Immobilien zum Verkauf angeboten werden. Nun gibt es einige Seiten im Internet, wo die von Banken und Sparkassen zum Verkauf angebotenen Wohnungen und Häuser ausgeschrieben sind. Für Immobilien in Spanien gibt es z.B. die Internetseite http://www.idealista.com/pagina/pisos-bancos.
Auf diesen Seiten kann man erfahren, welche Immobilien von Banken und Sparkassen in unserem Gebiet angeboten werden. Für die sehr Mutigen kann es auch von Nutzen sein, in ein Schnäppchen zu investieren und zu warten, dass bessere Zeiten kommen.
2. Unverkäufliche Häuser
Wenn man sieht, dass bestimmte Wohnungen in der Umgebung nach wie vor zum Verkauf stehen, obwohl schon einige Monate vergangen sind, ist dies auch ein schlechtes Zeichen. Die Internetseiten der Immobilienmakler sind voll davon. Unverkäuflich sind Häuser vor allem, wenn der Preis nicht stimmt oder der Markt überlaufen ist. Preissenkungen von 30 % sind heutzutage nicht ungewöhnlich. Immobilien werden nicht verkauft, bis der Eigentümer den Verkaufspreis auf ein Niveau senkt, den ein Käufer akzeptiert. Der Markt reguliert sich automatisch selbst, nach Angebot und Nachfrage.
Beispiel:
Wenn der Nachbar seine Ferienwohnung während Monaten zu einem Preis von € 650.000,- anbietet, heißt dies, dass der Preis zu hoch ist. Wenn Wohnungen länger zum Verkauf stehen, als noch vor einem Jahr, werden vermutlich die Preise weiter fallen. Verkürzt sich die Zeit zwischen Angebot und Verkauf wieder, ist mit einem Anstieg der Preise zu rechnen.3. Anstieg der Arbeitslosenzahl – wirtschaftliche Schwierigkeiten
In vielen Gebieten, in denen die Immobilienpreise gesunken sind, stieg die Arbeitslosigkeit stark an. Für Wohnungseigentümer in diesen Gebieten werden die Preise weiter fallen. Einerseits weil Hypotheken nicht mehr bedient werden können, andererseits weil viele Arbeitslose in der Not ihre Immobilien verkaufen müssen.
Ferien- und Urlaubsgebiete sind kaum betroffen, weil dort die arbeitende Bevölkerung in der Regel nicht wohnt. Aber, wenn unsere Nachbarn finanzielle Schwierigkeiten haben, kann uns dies auch treffen. Beispielsweise weiß man, dass Briten den Fall des englischen Pfundes gegenüber dem Euro ausnutzen, um ihre Ferien-Immobilien zu einem aggressiven Preis zu verkaufen. Wenn in unserer Nachbarschaft viele Briten sind, wird der Wert unserer Immobilie zweifelslos nach unten gedrückt.
4. Wertminderung der Wohnungen und der Infrastruktur:
Häuser, die klare Schäden (Farbe, Fenster, etc.) aufweisen, beweisen, dass deren Besitzer Probleme mit der Instandhaltung und Pflege Ihrer Immobilie haben. Je schlechter der Zustand der Immobilien in Ihrer Wohngegend, umso mehr leiden die Immobilienwerte.
Verschlechterung der öffentlichen Infrastruktur, Instandhaltung und Reinigung von Straßen- und Bürgersteigen sowie des Straßenmobiliars, etc. sind auf die schlechte finanzielle Lage der Gemeinden zurückzuführen. Mit einer Zunahme von Diebstahl und Raubüberfällen in den Wohnungen ist in Krisenzeiten zu rechnen.
Außerdem erkennen wir ein weiteres Signal, das die Verkäufe der Wohnungen negativ beeinflusst. Fehlende Finanzierungen von Banken. Wer kann Wohnungen ohne Finanzierung kaufen?
Solange die Banken den Finanzierungshahn zugedreht halten und keine Hypotheken gewähren, sind potenzielle Käufer nicht in der Lage, zu kaufen. Diese Zurückhaltung wirkt sich nicht direkt auf den Preis der Immobilien aus, aber es gibt immer mehr Einheiten auf dem Markt, die zum Verkauf stehen.
Was passiert, wenn das Angebot steigt und die Nachfrage fällt? Ja, genau das: Die Preise fallen.
Natürlich gibt es Luxuswohnungen, die einem privilegierten Käuferkreis vorbehalten sind. Immobilien, die mehrere Millionen Euros kosten. Dieser Käuferkreis muss keine Bank-Finanzierung in Anspruch nehmen, um sich ein solches Anwesen zu leisten. Aber sie sind auch nicht von den Schicksalsschlägen der Krise befreit.
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Kalkulieren Sie den Wertzuwachs der Gemeinde
admin
Dieses ist eine Gemeindesteuer, welche die Immobilienübertragung besteuert. Diese Steuer berechnet den Wertzuwachs der städtischen Grundstücke einer Gemeinde, die in einem gewissen Zeitraum verzeichnet sind. Der Zeitablauf ist derjenige zwischen zwei Übertragungen.
Auch wenn das Gesetz es vorschreibt, dass der Verkäufer diese Steuer zahlt, wird sehr oft zwischen dem Käufer und Verkäufer gehandelt, wer diese Steuer tatsächlich entrichtet. Es kann sein, dass Sie der Käufer sind und der Verkäufer darauf besteht, dass diese Steuer vom Käufer bezahlt wird. Meine Empfehlung in diesem Fall ist, dass der jenige es bezahlt, dem es das Gesetz auferlegt: der Verkäufer. Wenn Sie der Verkäufer sind, empfehle ich Ihnen genau das Gegenteil !
Auf jeden Fall wird über diese Steuer immer viel und lang und ausgiebig diskutiert und keiner weiß so richtig, wie hoch der Betrag dieser Steuer eigentlich sein wird. Hier erkläre ich Ihnen, wie Sie diesen selbst berechnen können.
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Optionsvertrag
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Diese Art von Verträgen ist sehr typisch. Mit diesem privaten Dokument vereinbaren sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Bedingungen für den Verkauf bevor sie beim Notar die Urkunde errichten.
In diesem Dokument verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie zu dem festgelegten Zeitpunkt zu übergeben und der Käufer verpflichtet sich, zu den vereinbarten Terminen das Geld zu bezahlen. Außerdem wird im Allgemeinen bei der Unterschrift dieses Optionsvertrages eine Anzahlung für die Reservierung der Immobilie getätigt.
In Spanien nennt man diese Art von Verträgen, wo eine Anzahlung geleistet wird um ein Bündnis zu schließen “contrato de arras”.
Trotzdem, und um künftige Konflikte zu vermeiden, wenn einer der Parteien zurücktritt, empfehle ich, dass der Betrag des Vorvertrages als Abfindung genommen wird. Wenn der Käufer zurücktritt bekommt der Verkäufer somit die Abfindung. Wenn der Verkäufer aber zurücktritt muss er das Doppelte bezahlen. In diesem Fall nennt man dieses “arras penitenciales”.
Der Vorteil bei dieser Sache ist, dass bei Nichteinhaltung dieses Vertrages es nicht notwendig ist, vor Gericht zu gehen um die Entschädigung festzulegen, die von dem jenigen bezahlt werden muss, der den Vertrag gebrochen hat.
Fragen? Rufen Sie mich an.
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