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  Ende der Steuerfreiheit für Langzeit-Immobilien

  admin 15:43 on 30. Juni 2009 | 0 Permalink
  Tags: Eigentum, Immobilien (3), steuerfrei

  Was ich hier jetzt niederschreibe interessiert nur Immobilieninnhaber, die Ihr Eigentum vor 1994 gekauft haben.

  Es besteht immer noch eine Verwirrung für die Immobilienbesitzer in Spanien. Viele glauben, dass Immobilien, die vor dem Jahr 1986 gekauft wurden, steuerfrei veräußert werden können.

  Leider ist dies seit dem 20. Januar 2006 nicht mehr so.

  Erinnern Sie sich, dass mit dem alten Gesetz der Einkommensteuer, welches bis zum Jahre 1996 gültig war, für jedes Jahr, welches das Eigentum in Ihrem Besitz war, eine Reduzierung auf den Gewinn von 11,11 % angewandt werden konnte? Dieses bedeutete, daß nach 10 Jahren kein Gewinn mehr vorlag und somit auch keine Steuern bezahlt werden mussten.

  Dieses alte Gesetz der Einkommenssteuer ist mit der Reform in 1996 geändert worden. Die Reduzierungen wurden beseitigt, aber die seinerzeit erworbenen Rechte noch respektiert. Immobilien, die im Jahre 1996 10 Jahre oder mehr in Ihrem Besitz waren, konnten zu einem beliebigen Preis verkauft werden, da ja jeglicher Gewinn steuerfrei war.

  Vor 1986 zahlte der Eigentümer keine Steuern. Wer die Immobilie zwischen 1986 und 1994 gekauft hatte, konnte die Reduzierung von 11,11 % für jedes Jahr, innerhalb dieses Datums, anwenden. Dieses war für die “alten” Besitzer natürlich sehr von Vorteil.

  Mit der letzten Reform werden die alten anwendbaren Reduzierungen bis 1996 respektiert. Ab 19. Januar 2006 wird der Gewinn ohne Reduzierung wieder berechnet und mit 18 % versteuert.

  Wie funktioniert dieses in der Praxis?
  Wir werden dieses mit nachstehendem Beispiel erläutern:

  Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie verkaufen, die genau bis zum 20. Januar 2006 20 Jahre (also 7.300 Tage) lang Ihr Eigentum war. Sie verkaufen das Eigentum Anfang 2009, das sind 3 Jahre, d.h. 1.095 Tage, die steuerpflichtig sind. 1.095 sind 15 % von 7.300. 7.300 Tage sind steuerfrei, 1.095 Tage nicht.

  Wenn Ihr Gewinn € 500.000,- beträgt, müssen Sie Steuern auf 15 %, d.h. auf € 75.000,- zahlen. 18 % ist der anwendbare Steuersatz. Bei diesem Beispiel würden Sie € 13.500,- zahlen

  Wie Sie daraus erkennen können, reduziert sich die Steuerfreiheit progressiv, je mehr die Zeit vergeht. Bei diesem Beispiel wäre die Steuerfreiheit im Jahre 2026 0 %.

  Es bleibt nur noch die Anwendung der Aktualisierungskoeffizienten, die den Kaufwert gemäß dem aktuellen Währungswert hinsichtlich der angehäuften Inflation aktualisieren. Dieses aktualisiert den Kaufwert, aber niemals erreicht man die Annullierung der Steuern wie es bis zum Jahre 1996 möglich war.

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  Steuerliche Vorteile für kleine Firmen

  admin 20:48 on 10. Juni 2009 | 0 Permalink
  Tags: Abschreibungen, Gewinn, Gründer, Investitionen, kleine Firmen, Leasing, Neugründung, Personal, Rückstellung, steuerfrei, Vorteile

  Die Firmen, die neu gegründet werden, sind von der Gewerbesteuer für die ersten zwei Jahre Ihres Bestehens ausgeschlossen. Darüber hinaus muss diese Steuer auch nicht gezahlt werden, wenn die Umsatzziffer pro Geschäftsjahr die 1 Mio. Euro nicht übersteigt.

  Auch wenn diese Firmen weniger als 8 Mio. Euro fakturieren, können diese die Regelung für reduzierte kleine Firmen in Anspruch nehmen, was eine Reihe von Vorteilen mit sich bringt.

  1. Der auf diese Firmen angewandte Steuersatz ist niedriger als der, der auf größeren Firmen angewandt wird. Die ersten € 120.202,41 Gewinne werden mit 25 % besteuert und nicht mit 30 % . Das bedeutet, dass Sie 5 % weniger Steuer auf Gewinne zahlen als die größeren Firmen.

  2. Außerdem hat Ihre Firma den steuerlichen Vorteil, dass sie die Möglichkeit hat, die Käufe der Aktiva direkt auf die Kosten anzurechnen, wenn deren Einzelwert unter € 601,01 ist. Das Limit von € 12.020,24 darf in einem Geschäftsjahr nicht überschritten werden.

  3. Die anderen Aktiva, die die Kosten von € 601,01 überschreiten, können schneller abgeschrieben werden. Wenn eine Firma einen PC in 4 Jahren amortisiert, kann eine kleine Firma dieses in 2 Jahren tun.

  4. Wenn Sie Investitionen in neue Aktiva machen, und Personal fest anstellen, kann dieses auch schneller amortisiert werden.

  5. Es kann eine globale Rückstellung für eventuelle Insolvenzen von Schuldnern auf den Schuldnersaldo bei Jahresabschluss vorgenommen werden.

  6. Bei den Leasing Quoten kann der Teil der Quote für die Rückgewinnung des Gegenstandes abgezogen werden, wenn es das Limit der dreifachen zu amortisierenden Quote nicht übersteigt.

  Zusammenfassend erlauben diese Vorteile in den ersten Jahren der Aktivität einer Firma den Gewinn vor Steuern zu reduzieren, was ja dann schließlich weniger Steuern zahlen bedeutet.

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  Wie Sie Ihre Immobilie völlig steuerfrei verkaufen!

  admin 17:10 on 10. Juni 2009 | 0 Permalink
  Tags: Fristen, Immobilie (9), Steuerersparnis, steuerfrei, Steuerfreibetrag, Steuervorteil, Verkauf (2), Verkaufspreis, Verzugszinsen, Wohnsitz (3)

  Vielen Leuten ist nicht bewusst, dass es eine absolut rechtmäßige Art und Weise gibt, eine Immobilie in Spanien völlig steuerfrei zu verkaufen, selbst wenn man durch diesen Verkauf einen sehr hohen Gewinn erzielt.

  Es geht dabei um folgendes Prinzip:

  Wenn Sie Ihr Wohneigentum veräußern um sich danach eine andere Immobilie zu kaufen, kann der gesamte Vermögenszuwachs, der durch den Verkauf der eigengenutzten Immobilie erzielt wird, von der Besteuerung befreit werden. Grundvoraussetzung dafür ist, dass Sie den erzielten Verkaufserlös in den Erwerb einer anderen eigengenutzten Immobilie investieren. Sollte der reinvestierte Betrag niedriger sein als der erzielte Verkaufspreis, so ist nur der verhältnismäßige Anteil von der Versteuerung befreit.

  Ein Beispiel: Sie verkaufen Ihr gegenwärtiges Wohneigentum für 500.000 Euro und erzielen dabei einen Gewinn von 150.000 Euro. Wenn Sie den gesamten Verkaufspreis, also mindestens 500.000 Euro, in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, so ist der gesamte erzielte Gewinn von 150.000 Euro von der Besteuerung befreit, was eine Steuerersparnis von 27.000 Euro bedeutet (150.000 x 18%).

  Achtung! Um diesen steuerlichen Vorteil für sich in Anspruch nehmen zu können, müssen folgende Bedingungen erfüllt werden:

  1. Sowohl bei der veräußerten, als auch bei der neu erworbenen Immobilie muss es sich um eigengenutzte Immobilien handeln und um den Hauptwohnsitz. Die betreffende Person muss also in Spanien ansässig sein, was bedeutet, dass sie ihre Privateinkünfte deklarieren und ihre Steuern an das spanische Finanzamt zahlen muss.
  2. Die erworbene Immobilie muss vom Steuerzahler spätestens 12 Monate nach ihrem Erwerb oder nach Fertigstellung der Bauarbeiten bezogen werden.
  3. Die veräußerte Wohnung muss während eines durchgehenden Zeitraums von mindestens drei Jahren der ständige Wohnsitz des Steuerzahlers gewesen sein.

  Die Reinvestition des Betrages, der durch den Verkauf erzielt wurde, kann entweder auf einmal oder gestaffelt erfolgen, in einem Zeitraum von maximal zwei Jahren. In letzterem Fall ist es ausreichend, die Finanzbehörden über das verbindliche Unterfangen zu informieren, innerhalb der folgenden zwei Jahre zu reinvestieren, wodurch man die Steuer im Voraus nicht zu zahlen hat und sich sofort auf die steuerliche Befreiung berufen kann (in der entsprechenden Steuererklärung für das Jahr, in dem der Verkauf durchgeführt wurde). Sollte dieses verbindliche Unterfangen nicht eingehalten werden, müssen die Steuern für den erzielten Gewinn sowie die entsprechenden Verzugszinsen gezahlt werden.

  Es ist ebenfalls möglich, zuerst die neue Immobilie zu kaufen und dann, innerhalb einer Frist von zwei Jahren, die vorige zu verkaufen.

  Um zu entscheiden, ob man seinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien festlegen möchte oder nicht, hier eine kurze Information:

  Der Steuersatz in Spanien, der im Gesetzesentwurf der Steuerreform für 2007 aufgeführt ist, reicht von 24% für Einkünfte bis 17.360 Euro, bis hin zu 43% für Einkünfte über 52.360 Euro. Der Steuerfreibetrag wird mit 5.050 Euro festgesetzt. Für jedes Kind gibt es weitere Freibeträge, die bei 1.800 Euro für das erste Kind anfangen und bis hin zu 2.800 Euro ab dem vierten Kind reichen.

  Fragen? Rufen Sie mich an.

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