Steuer 2012 – Steuererhöhung
Die ersten Maßnahmen der neuen Regierung sind die Erhöhung der Steuern. Weiterlesen…
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Doppelbesteuerungsabkommen Spanien Deutschland – DBA Spanien Deutschland
Hier ist das neue Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland zum Download.
Wichtig: Die steuerliche Behandlung von unbeweglichem Vermögen:
1. Verkauf von in Spanien gelegenem Immobilien durch in Deutschland ansässige Personen.
2. Verkauf von Aktien oder Anteilen an Gesellschaften, die Eigentümer von Immobilien in Spanien sind.
3. Besitz von Aktien und Anteilen an Gesellschaften mit Immobilien in Spanien (Vermögensteuer)
4. Besteuerung im Falle einer Erbschaft oder Schenkung von spanischen Immobilien sowie von Aktien und Anteilen an Gesellschaften mit unbeweglichem Vermögen in Spanien.
5. Neuigkeiten auf dem Gebiet der Renten.
6. Austausch von Informationen und Zusammenarbeit bei der Erhebung.
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Mehrwertsteuer in Spanien
Die Mehrwertsteuer in der Europäischen Gemeinschaft:
MWST-VORSCHRIFTEN IN DEN MITGLIEDSTAATEN INFORMATIONEN FÜR BEHÖRDEN, UNTERNEHMER, INFORMATIONSNETZE usw.
Mehrwertsteuer SpanienPopularity: 51% [?]
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Steueränderungen 2011
Steueränderungen, die durch das Haushaltsgesetz 2011 in Kraft getreten sind:
http://steuern-spanien.com/steueranderungen-2011/
Körperschaftssteuer
Einkommensteuer für natürliche Personen
Einkommensteuer Spanien 2011
Einkommenssteuer der Nicht-Residenten
Steuern für Gesellschaftsvorgänge
KFZ-Steuern
Grundsteuer
Gesetzlicher Zinssatz und Verzugszins für 2011
Beiträge an die Handelskammer
Lesen Sie hier die Steueränderungen 2011 http://steuern-spanien.com/steueranderungen-2011/
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S.L., die GmbH in Spanien
Steuern in Spanien: http://steuern-spanien.com/spanische-s-l/
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Wie Sie eine spanische Immobilie in Deutschland versteuern müssen.
Hier lesen Sie alles, was Sie als Eigentümer einer spanischen Immobilie über steuerliche Fragen in Deutschland wissen müssen, vorausgesetzt, Sie sind in Deutschland ansassig. Nutzen Sie alles, was die Gesetze und der Europaische Gerichtshof ermöglichen.
1. Mieteinkünfte
Eigentümer sind verpflichtet, die in Spanien eingenommenen Mieteinkünfte anzugeben. Mieteinkünfte werden gemäß Doppelbesteuerungsabkommen sowohl in Deutschland als auch in Spanien versteuert. In Spanien betragt der Steuersatz 24 %. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.
2. Wie macht man Mietverluste in Deutschland steuerlich geltend
Bei einer saisonbedingten Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Zeit sind Kosten absetzbar (Bundesfinanzhof Az. IX R 80/94).
Achtung:
Die spanische Wohnung muss mit einer Gewinnabsicht vermietet oder verpachtet werden. Alles, was in diesem Zusammenhang dann zu investieren ist, kann von der Steuer abgesetzt werden. Wer Aufwendungen für die teilweise Fremdvermietung geltend machen will, muss darstellen können, dass die Vermietung des Feriendomizils Überschüsse erzielen wird. Hier sollte vorher eine Prognoserechnung erstellt werden, die auch regelmäßig überprüft und ggf. durch Reaktionen (betriebswirtschaftliche Überlegungen und Organisationsänderungen) korrigiert wird. Und zwar in einem Prognosezeitraum von 30 Jahren (Bundesfinanzhof 29.8.2007, Az. IX R 48/06). Sonst stufen die Finanzbeamten die spanische Immobilie wegen langfristiger geringer Mietertrage bei hohen Unterhaltskosten als “Liebhaberobjekt” ein. Mit der Folge, dass die Eigentümer keine Verluste steuerlich geltend machen können und die Gewinne nicht versteuern müssen.
Verluste zu deklarieren, ist nicht so schwer wie es scheint. Wird der Kauf der vermieteten spanischen Immobilie durch eine Hypothek finanziert, sind die Zinsen abzugsfahige Kosten. Des Weiteren wird die Abschreibung des Gebaudes als abzugsfahige Kosten anerkannt (wenn Sie weiter lesen, können Sie noch mehr zu diesem Thema in Punkt 5 erfahren), sowie Kommunale Steuern und Gebühren, Instandhaltung und Reparaturen, und Hausversicherung.
Wie gesagt, das deutsche Steuerrecht erlaubt den Kostenabzug. Erst seit 2010 ist dies auch in Spanien erlaubt.3. Spanische Mietverluste ermöglichen die Anwendung des negativen Progressionsvorbehaltes in Deutschland
Bis vor kurzem lehnte das deutsche Finanzamt den negativen Progressionsvorbehalt ab, wenn die auslandischen Immobilien Verluste erwirtschafteten.
Der negative Progressionsvorbehalt reduziert den Steuersatz, der in Deutschland für alle anderen Einkommen angewandt wird: Gehalt, Unternehmereinkommen oder Kapitalertrage. Resultat: es werden weniger Steuern bezahlt.Seit 2006 haben mehrere Urteile zu Gunsten der Steuerzahler entschieden. Zu den bedeutendsten gehören das BFH-Urteil vom 20/09/2006 (AZ. IR 13/02, BFH / NV 2007 S.410) und EUGH-Urteil vom 21/02/2006 (AZ C-152/03).
Das letzte Urteil in diesem Zusammenhang ist vom Europaisches Gerichtshof vom 15. Oktober 2009 (AZ C-35/08). Das Urteil können Sie hier nachlesen.
Das Urteil kommt zu dem Schluss, dass die unterschiedliche steuerliche Behandlung der Inland gegenüber den Auslandsimmobilien gegen die europaischen Vorschriften der Kapitalverkehrsfreiheit verstößt. Somit gehören spanische Mietverluste in Ihre deutsche Steuererklarung.4. Steuerbonuse
Für EU-Ausland Ferienimmobilien gilt auch der Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Folge: Bis zu 20 Prozent der Betrage für Renovierung und Verbesserungsarbeiten können abgesetzt werden. Bei Vermietung sind diese Kosten ohnehin Werbungskosten, also abzugsfähig. Bei Eigennutzung steht im EStG, dass es sich um einen inländischen Haushalt handeln muss. Dagegen läuft eine Klage, die m. E. noch nicht entschieden ist.5. So können Sie mehr steuerliche Vorteile erzielen
Das bereits erwahnte Urteil des Europaischen Gerichtshofes vom 15/10/2009 (AZ C-35/08) ist auch zu dem Schluss gekommen, dass es der Kapitalverkehrsfreiheit widerspricht, nur die degressive Abschreibung auf Inlandsimmobilien und nicht auf Auslandsimmobilien zu erlauben. Folge: Anstatt der linearen Gebaudeabschreibung von 2% p.a., können die ersten drei Jahre mit 7% p.a., die nachsten sechs Jahre mit 5% p.a., die darauffolgenden 6 Jahre mit 2% p.a. und dann mit 1,25% p.a. abgeschrieben werden. Achtung: Dies gilt nur für Immobilien, die vor dem Jahre 2006 erworben worden sind, da die Einkommenssteuer die degressive Afa in diesem Jahr abgeschafft hat.
Die degressive Afa erlaubt in den ersten Jahren nach dem Kauf oder der Errichtung der vermieteten Spanienimmobilie den Gewinn zu drücken und sogar Verluste zu deklarieren. Somit ist es möglich, in Deutschland den negativen Progressionsvorbehalt anzuwenden, um einen niedrigeren Steuersatz für die Inlandseinkünfte anzustreben.
6. Eigengebrauch
Der Eigengebrauch einer in Spanien befindlichen Immobilie ist seit 1987 in Deutschland nicht mehr steuerpflichtig. Der mutmaßliche Ertrag durch Eigengebrauch besteht nicht mehr.
In Spanien ist dieses anders. Der spanische Staat sieht in der Eigennutzung einen fiktiven und deshalb steuerpflichtigen Ertrag, dessen Berechnung auf dem Katasterwert der Immobilie basiert und sich aus der alljahrlich von der Gemeinde für die Grundsteuer (IBI) ausgestellten Quittung entnehmen lasst. Aus den bereits revidierten Katasterwerten errechnet sich der steuerliche Ertragswert unter Anwendung eines Satzes von 1,1 % (andernfalls von 2 %). Dieser Ertragswert wird der allgemein, für die der beschrankten Steuerpflicht unterworfenen Ertrage geltenden Satz von 24 % unterworfen. Die in Spanien gezahlten Steuern werden auf die deutsche Steuerlast unter Progressionsvorbehalt angerechnet.7. Verkauf
Gewinne aus dem Verkauf einer in Spanien befindlichen Immobilie werden sowohl in Spanien, als auch in Deutschland versteuert. Seit 2010 betragt in Spanien der für Veraußerungsgewinne geltende Steuersatz 19%. Dieser Satz gilt unabhangig von der zwischen Kauf und Verkauf verstrichenen Zeit. Doch können Berichtigungskoeffizienten Anwendung finden, welche den Kaufwert korrigieren und den Gewinn reduzieren.
Einkünfte aus der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen führen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Der Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten ist Bemessungsgrundlage für die Steuer. Wenn der Verkauf in Deutschland zu versteuern ist, sind die in Spanien gezahlten Steuern anrechenbar. Wobei jedoch diese Anrechnung begrenzt ist bis zu dem in Deutschland zu zahlenden Steuerbetrag. Sollte der Verkaufer innerhalb der Spekulationsfrist Verluste erlitten haben, können diese in Deutschland gegen Gewinne, die aus dem Verkauf von Vermögenswerten resultieren, aufgerechnet werden.
8. Und zum Schluss, zwei ganz besondere Falle
I. Vermietung der Immobilie über eine Ferienhausvermittlung
Wird die spanische Immobilie über eine Ferienhausvermittlung vermietet, also über eine Firma, die Dienstleistungen wie Kundengewinnung, Reservierung, Instandhaltung und Reinigung usw. anbietet, dann sind die Mieteinnahmen gewerblicher Natur. Gemaß Doppelbesteuerungsabkommen kann Spanien diese Einnahmen mit Steuern belegen und tut dies mit einem Steuersatz von 30 Prozent. In Deutschland sind diese Einnahmen unter Progressionsvorbehalt freigestellt. In Deutschland beeinflussen diese Einnahmen den anzuwendenden Steuersatz daher nur in Bezug auf alle weiteren, in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte.
II. Die spanische Immobilie ist im Besitz einer Deutschen Gesellschaft und wird vermietet
Die Vermietung wird durch ein beauftragtes Verwaltungsunternehmen realisiert: Gemaß einem vom Obersten Gericht Spaniens gefallten Urteil vom 14. Dezember 2009 hat eine auslandische Gesellschaft eine in Spanien befindliche standige Betriebsstatte, wenn die Gesellschaft eine spanische Immobilie vermietet und die Vermietung durch einen unabhangigen Hausverwalter oder anderen ahnlichen Unternehmer verwalten lasst. Das Oberste Gericht bestatigt diese Doktrin (zuvor gefallte Urteile vom 18.02.09 und 25.02.09). Diese besagt, dass die Mieteinnahmen nicht als Immobilienertrage zu versteuern sind (24 Prozent) sondern als Ertrage aus einem Wirtschaftsbetrieb (Steuersatz von 30 Prozent). Wenn es sich um eine deutsche Gesellschaft handelt, kann der in Spanien gezahlte Steuerbetrag unter Progressionsvorbehalt in Deutschland angerechnet werden.
8. Umsatzsteuer
Die Vermietung könnte seit 2010 Umsatzsteuer auslösen.
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Steuer – Änderungen: Einkommensteuer
Natürliche Personen, die weniger als € 53.007,20 verdienen, können 10 % des Rechnungsbetrages für bestimmte Bauarbeiten in ihrer selbst genutzten Wohnung (Hauptwohnsitz!), absetzen.
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Steuern – Änderungen: Mehrwertsteuer
Für Gesellschaften, deren Geschaftsvolumen unter € 6.010.121,04 liegt, betragt die Frist für die Mehrwertsteuer-Rückerstattung unbezahlter Rechnungen 6 Monate.
Der Begriff der Sanierung wird erweitert und erlautert. Aus diesem Grund kann nun mehr sanierte Bautrager-Immobilien mit Mehrwertsteuer verkauft werden.
Ab 13.04.2010 wird die Durchführung von Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten in Wohnungen – nicht nur Bauarbeiten – mit einem reduzierten Steuersatz von 8 % versteuert, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
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Deutsches Finanzamt: Wie werden in Deutschland spanische Immobilien versteuert?
Ein in Deutschland ansassiger Eigentümer einer spanischen Immobilie muss in Deutschland folgende, aus der spanischen Immobilie hervorgehenden Einkünfte versteuern: »»»
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Immobilien: Günstig verkaufen kann teuer werden!
Unglaublich, aber wahr: Noch immer werde ich bezüglich der Möglichkeit konsultiert, eine Immobilie zu verkaufen und dabei in der Kaufurkunde einen Wert anzugeben, der unter dem tatsachlich vereinbarten Kaufpreis liegt. »»»
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Bankkonten von Nicht-Residenten
Die spanischen Banken sind NICHT verpflichtet, die Ertrage der Girokonten der Nicht-Residenten steuerlich abzuführen.
Kontoinhaber ohne standige Niederlassung müssen innerhalb einer Frist von »»»
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DBA Deutschland – Spanien: Standiger Aufenthaltsort
Artikel 4 des Deutsch-Spanischen Doppelbesteuerungsabkommen, welches die doppelte Besteuerung von Einkommen und Vermögen und die Kapitalflucht bezüglich der Einkommens- und Vermögenssteuer verhindern soll, besagt hinsichtlich des “standigen Aufenthaltsortes” folgendes … »»»
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Ihre Immobilien-S.L.: Welche Steuern fallen an?
Wird die Immobilie, deren Eigentümer die S. L. ist, vom Gesellschafter, Geschaftsführer (Administrator) oder von deren Familienangehörigen genutzt, werden Mieteinnahmen der Gesellschaft berücksichtigt. Es handelt sich dann um so genannte verbundene Vorgange. Für die Höhe der Miete ist dann der übliche Marktwert maßgebend … »»»
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Die Regeln des klugen Investors
Viele Investoren haben große Mengen von Geld aufgrund der Finanzkrise verloren. Sind nur die Banken die Schuldigen?
Um ein guter Investor zu sein und damit wir in Zukunft nicht noch einmal einen großen Teil unseres Geldes verlieren, schlage ich Ihnen die folgenden 10 Regeln vor: (mehr…)
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Gefalschte Rechnungen
Die Erstellung von falschen Rechnungen verschafft angeblich “Vorteile”, sowohl für den Rechnungssteller als auch für den Rechnungsempfanger.
Für den Ersteller deshalb, (mehr…)
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Rückstellungen für eventuelle Insolvenzen bei den ausstehenden Forderungen
Artikel 12.2 des Gesetzes der Körperschaftsteuer gemäß Änderung 16/2007 bestimmt, dass für die steuerliche Abzugsfahigkeit der Rückstellung der Risikodeckung wenigstens eine der nachstehenden Bedingungen erfüllt werden muss: (mehr…)
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Wie wird 2010 ?
In schwierigen Zeiten ist es erforderlich, die nachstehenden Variablen Ihres Geschaftes zu überprüfen:
- Wann bezahlen Sie Ihre ausstehenden Rechnungen? Wie schnell werden Sie von Ihren Kunden bezahlt? Wenn diese Variablen nicht übereinstimmen, dann haben Sie sicherlich Liquiditatsprobleme.
- Überprüfen Sie die Finanzierungskosten Ihrer Gesellschaft. Die Banken berechnen Ihren Kunden hohe Gebühren. In manchen Fallen sogar missbrauchlich. Kontrollieren Sie, was die Bank Ihnen belastet, beschweren Sie sich und falls nötig, wechseln Sie die Bank.
- Reduzieren Sie Kosten, hauptsachlich bei unnötigen Sachen oder wo sich herausgestellt hat, dass diese unbrauchbar sind. Bevor Sie eine neue Investition tatigen, analysieren Sie diese genau. Ihr Unternehmerinstinkt wird Ihnen dabei helfen, zu entscheiden, ob es der richtige Moment ist, zu investieren.
- Wenn die Belange der Gesellschaft es erfordern, reduzieren Sie Personal. Das ist manchmal nicht einfach. Aber vergessen Sie nicht: Ihre Zukunft hangt davon ab, dass Sie die richtigen Entscheidungen treffen, wenn die Umstande es erfordern.
- Neue Geschaftideen sind neue Gelegenheiten! Goethe sagte: “Wo viel verloren wird, ist manches zu gewinnen.” Viele Unternehmer legten den Grundstein für ihren Erfolg in turbulenten Zeiten. Seien Sie kreativ und entwickeln Sie jetzt die Strategie für die Zukunft.
Ziehen Sie die Möglichkeit in Betracht, sich die Zahlung der Steuern stunden zu lassen. Sprechen Sie mich bei Bedarf auf dieses Thema an.
Ich hoffe, meine Ratschlage helfen Ihnen, dass das Jahr 2010 ein gutes Jahr wird.
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Die Verjahrung von Steuern und Straftaten
Die Verjahrungsfrist für Steuern betragt in Spanien nur vier Jahre.
Sie kann durch Amtshandlungen seitens des Finanzamtes oder des Steuerzahlers unterbrochen werden. Dann beginnt die Verjahrungsfrist von vier Jahren von neuem.
Die Steuerstraftat verjahrt nach fünf Jahren.
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Schwarzgeld und Steuerhinterziehung
Vor kurzem kam eine Person in unser Büro und bat uns um Hilfe, da sie eine Steuerprüfung hatte.
Dieser Kunde hat vor 4 Jahren eine Immobilie verkauft und einen betrachtlichen Betrag in bar erhalten. Das heißt, ein Teil des Verkaufspreises steht nicht in der öffentlichen Urkunde und wurde vor den machtigen Augen der Finanzverwaltung versteckt.
Erwischt wurde er, weil er sich Jahre spater ein Luxusauto und eine andere Immobilie gekauft hatte. Das Finanzamt stellte fest, dass der Preis der Immobilie viel höher war, als der Verkaufspreis der vorherigen Immobilie, zusatzlich zu dem Vermögen, das er als Steuerpflichtiger deklarierte.
Die Steuerprüfung war der Ansicht, dass dieses Ungleichgewicht zwischen dem vorherigen Vermögen und dem neuen Vermögen (das Auto und die neue Immobilie) ein nicht nachvollziehbarer Gewinn war.
Da dies an für sich schon sehr schwerwiegend war, hat das Finanzamt diesen Überschuss mit dem Verkauf der vorherigen Immobilie nicht in Verbindung gebracht. Ganz im Gegenteil, es wurde ihm in dem Jahr, in dem die Differenz aufgedeckt wurde, dieses zur Last gelegt. Er musste die Steuer auf den allgemeinen Tarif der Einkommenssteuer, d.h. 43 % und nicht fest anwendbare 18 % auf die Gewinne für Immobilienverkaufe zahlen. (Das Thema der angewandten Strafen verdient ein gesondertes Kapitel).
Den Beweis zu erbringen, dass diese Gelder schon vorher vorhanden waren, und bereits verjahrt sind (Verjahrungsfrist 4 Jahre) ist fast unmöglich.
Es kann sinnvoller sein, zuzugeben, dass die Gelder aus dem Immobilienverkauf stammen, weil dann nur 18 % zu versteuern sind.
Das Finanzamt wird dies jedoch nur akzeptieren, wenn das Geld nachweisbar über Bankkonten transferiert wurde. Ein Privatvertrag ist kein Beweis. Es bleibt dann nur noch die Möglichkeit, gerichtlich gegen das Finanzamt vorzugehen. Das Ergebnis ist ungewiss.
Überprüfen Sie, ob nachstehende Formel in Ihrer Situation anwendbar ist:
Aktuelles Vermögen =
Vorheriges Vermögen + Einnahmen + erzeugte Gewinne
- Steuern – Existenzkosten = Aktuelles Vermögen.
Das Thema ist delikat, denn Steuerhinterziehungen ab € 120.000,- pro Jahr werden als Steuerstraftaten bestraft (Art. 305 des Strafgesetzbuches). Gefangnisstrafen (1 bis 4 Jahre) plus die Zahlung des hinterzogenen Betrages (kann bis zum sechsfachen betragen) sind die Folgen.
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Finanzamt kontrolliert Ihren Stromverbrauch
In den Vertragen der Stromgesellschaften sind die Katasterdaten der Immobilie enthalten.
Das Finanzamt wird regelmaßig über den Stromverbrauch informiert. Außerdem, auf welchem Bankkonto die Rechnungen eingezogen werden, wenn sie mit dem Vertragsunterzeichner nicht übereinstimmen.
Mit diesen Maßnahmen will das Finanzamt die zwei traditionellen Wege der Steuerhinterziehung hinsichtlich der Immobilieneinnahmen dicht machen:
- Mieteinnahmen, die nicht deklariert werden.
- Falscher Wohnsitz, um steuerliche Vorteile zu nutzen, z.B. Offizieller Wohnsitz in einer leeren oder in einer Ferienwohnung.
Das Abgleichen der Daten zwischen dem Inhaber der Immobilie und demjenigen, der die Stromrechnungen bezahlt, deckt die hohe Anzahl von nicht versteuerten Mieteinnahmen auf.
Laut Verband der Steuerbeamten des Wirtschafts- und Finanzministerium (Gestha) werden 6 von 10 Vermietungen beim Finanzamt nicht deklariert.
Fazit: Mehr als 1,5 Millionen Vermietungen werden nicht versteuert. Der Verlust wird vom Verband auf 2,1 Milliarden € pro Jahr geschatzt.
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